Dinsdag 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel goed verhuurderschap aangenomen. Het wetsvoorstel geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het verhuren van woningen of verblijfsruimtes. De beoogde datum van inwerkingtreding van de wet is 1 juli 2023. In dit blog ga ik op hoofdlijnen in op de nieuwe regels die zullen gaan gelden.
Goed verhuurderschap
Door onder meer een norm voor goed verhuurderschap te introduceren wil de wetgever stimuleren dat gemeenten actief gaan sturen op goed verhuurderschap. Onder goed verhuurderschap zal kort gezegd worden verstaan:
- het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid;
- het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
- het zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom die hoger is dan twee maal de huurprijs;
- het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;
- het schriftelijk vastleggen van informatie aan de huurder over onder meer de rechten en plichten van de huurder voor zover die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;
- het zich onthouden van het in rekening brengen van onredelijke servicekosten.
Voor wie gelden deze regels?
De regels voor goed verhuurderschap zullen zowel gelden voor verhuurders als voor verhuurbemiddelaars. De regels gelden (grotendeels) ook voor woningcorporaties. De regels zijn van toepassing op het gehele verhuurproces en gelden zowel bij de verhuur van reguliere woningen als bij de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten.
Meldpunt voor klachten
Er komt (per gemeente) een meldpunt waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld.
Verhuurvergunning
Als de gemeenteraad het noodzakelijk en geschikt vindt voor het behoud van de leefbaarheid in een bepaald gebied, kan de gemeenteraad in een verhuurverordening bepalen dat het verboden is een aangewezen categorie woonruimte of een verblijfsruimte in dat gebied te verhuren zonder vergunning. Dit geldt ook voor woningen of verblijfsruimtes die al verhuurd worden. Alleen een verhuurder van de betreffende woning of verblijfsruimte kan zo een vergunning aanvragen. Een gemeente kan aan het verlenen van een vergunning voorwaarden verbinden. Bijvoorbeeld over de maximale prijs die in rekening mag worden gebracht of het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Een vergunning kan worden ingetrokken. Dit kan onder meer als er aan de verhuurder een bestuurlijke sanctie is opgelegd omdat hij zich niet heeft gehouden aan de regels voor het goed verhuurderschap, en de verhuurder binnen vier jaar na het opleggen van de sanctie de regels opnieuw niet naleeft.
Sancties
Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de nieuwe regels. Indien een verhuurder of verhuurbemiddelaar in strijd handelt met de regels van goed verhuurderschap of als een verhuurder een woning of verblijfsruimte in strijd met een verhuurverordening verhuurt, kan de gemeente een waarschuwing, bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang opleggen aan de overtreder.
Ultieme sanctie: de inbeheername van de woning of verblijfsruimte
Bij het herhaaldelijk niet houden aan de regels voor het goed verhuurderschap, of als een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de woning of de verblijfsruimte al wordt verhuurd, kan de gemeente een verhuurder verplichten de woning of verblijfsruimte aan de gemeente of een door de gemeente te benoemen beheerder in beheer te geven. Dit betekent onder meer dat de bevoegdheid om de woning of verblijfsruimte te verhuren, de huur te innen en het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woning of verblijfsruimte, komt te liggen bij de beheerder. De verhuurder mag deze handelingen dan niet meer uitoefenen.
De gemeente kan het beheer beëindigen als:
- de verhuurder doormiddel van een verhuurplan aannemelijk maakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap;
- (indien van toepassing) de verhuurder noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen aan de woning of verblijfsruimte heeft aangebracht;
- (indien van toepassing) de verhuurder het verschil tussen enerzijds de door de beheerder geinde huur/vergoeding en anderzijds de som van de beheervergoeding en de kosten, aan de gemeente heeft voldaan.
Bekendmaking naam verhuurder
De gemeente kan als afschrikmiddel besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders (of de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf) aan wie een sanctie is opgelegd.
Waarborgsom
Behalve dat als goed verhuurderschap onder meer wordt verstaan dat de waarborgsom niet te hoog mag zijn, is ook onderdeel van de nieuwe wet dat een eventuele waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder moet worden gerestitueerd. Dit is alleen anders als er schade is ontstaan aan de gehuurde woning of als de huurder betalingsachterstanden heeft. In beide gevallen geldt dat de verhuurder het eventuele restant van de waarborgsom binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst alsnog dient te restitueren.
Overgangsbepalingen
De verplichting tot het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet. Als de gemeente(raad) een verhuurverordening vaststelt op het moment dat een verhuurder al een woning of verblijfsruimte verhuurt, geldt het verbod voor die verhuurder niet eerder dan zes maanden na inwerkingtreding van de verhuurverordening.
Inwerkingtreding
Zoals in het begin van dit blog is aangegeven, is de beoogde inwerkingtreding van de wet goed verhuurderschap 1 juli 2023. Zodra hier meer duidelijkheid over is zal ik dit melden op de website van Dankoor Advocatuur.
Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit blog kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 of email: info@dankooradvocatuur.nl).