Vordering tot vaststellen tijdstip waarop huurovereenkomst eindigt wegens dringend eigen gebruik, wordt afgewezen. Het belang van de dochter van verhuurder om in de koopwoning van haar vader (de verhuurder) een gezinsleven op te bouwen waardoor het voor de verhuurder noodzakelijk is om in het gehuurde te gaan wonen, levert geen eigen belang van de verhuurder op. Ook heeft de verhuurder niet aangetoond dat andere passende woonruimte beschikbaar is voor de huurders. De tegenvordering van de huurders tot verwijdering van de drie beveiligingscamera’s in het trappenhuis van het pand waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt, wordt wel toegewezen.

De feiten

De verhuurder heeft in 2002 een pand gekocht van de huurder. De verhuurder is de oudere broer van de huurder. Op 16 april 2011 sluiten de verhuurder en de huurder en zijn echtgenote een huurovereenkomst waarbij de verhuurder de derde verdieping van het pand verhuurt aan de huurder en zijn echtgenote. De aanvangshuurprijs bedroeg € 105 per maand. De verhuurder woont zelf op de tweede verdieping van het pand. Huurder en verhuurder raken op een gegeven moment gebrouilleerd wat resulteert in verschillende over en weer ingestelde juridische procedures. De verhuurder hangt in 2018 drie bewakingscamera’s op in en rond het pand en weigert deze te verwijderen. Bij brief van 23 maart 2023 zegt de verhuurder de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik. De huurders stemmen hier niet mee in.

Verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en ontruiming van de woning.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

Verhuurder legt aan zijn vordering ten grondslag dat de bij de verhuurder inwonende dochter de behoefte heeft om zelfstandig te gaan wonen en dat zal doen in de woning op de tweede verdieping. De verhuurder heeft dan het gehuurde (op de derde verdieping) zelf nodig om daar te gaan wonen.

De huurders betwisten de vordering. In reconventie vorderen de huurders onder meer dat de verhuurder de door hem geplaatste beveiligingscamera’s verwijdert of dat deze zo worden geplaatst dat de huurders in staat zijn om het gehuurde in en uit te gaan zonder in beeld te komen, op straffe van een dwangsom.

Oordeel kantonrechter

Geen dringend eigen gebruik

Op grond van art. 7:274 lid 1 sub c BW kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst blijft bestaan. Hierbij moeten de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen worden. Ook moet gebleken zijn dat de huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

De verhuurder voert aan dat hij het gehuurde zelf wil gaan bewonen zodat zijn dochter zelfstandig op de tweede verdieping kan wonen en zij zo een eigen gezinsleven kan opbouwen. De kantonrechter overweegt dat ook gebruik door een ander het eigen belang van de verhuurder kan dienen. Maar in deze zaak gaat het volgens de kantonrechter enkel om het belang van de dochter van de verhuurder en dat levert geen eigen belang van verhuurder op (zie HR 9 december 1983, NJ 1984/307). Weliswaar is de dochter gebaat bij deze constructie, maar de verhuurder heeft niet onderbouwd dat hiermee ook zijn eigen belang gediend is. Van dringend eigen gebruik is dan ook geen sprake. Daarnaast is niet gebleken dat de huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

De vorderingen van de verhuurder worden dan ook afgewezen.

Beveiligingscamera’s

De kantonrechter overweegt dat de verhuurder camera’s mag ophangen in het pand, maar daarbij wel rekening moet houden met de privacy van anderen (op grond van de Algemene verordening gegevensbescherming). Op grond van die verordening mag een verhuurder onder bepaalde voorwaarden, als dat noodzakelijk is, een bewakingscamera ophangen in een gebouw om de eigendommen en bewoners te beschermen.

De kantonrechter oordeelt dat het plaatsen van de drie beveiligingscamera’s zoals deze nu zijn opgesteld, te ver gaat. Om het doel van de verhuurder te bereiken kan worden volstaan met beveiligingscamera’s die op de toegangsdeuren van de appartementen op 1- en 2-hoog en op de garage op de begane grond zijn gericht, waarbij de camera’s zo worden geplaatst dat het voor de huurders mogelijk is om de trap op en af te gaan zonder in beeld te komen.

De vordering van de huurders wordt dan ook toegewezen, in die zin dat de kantonrechter de verhuurder gelast de drie camera’s die aanwezig zijn in het trappenhuis van het pand te verwijderen en geen nieuwe camera’s op te hangen, tenzij deze enkel de toegangsdeur van het appartement op 2-hoog en/of 1-hoog en/of de garage op de begane grond in beeld brengen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag als niet aan dit gebod is voldaan, tot een maximum van € 50.000,00.

De overige vorderingen van de huurders die verband houden met de gedragingen van de verhuurder en de door hem ingestelde procedures, worden afgewezen.

Rechtbank Amsterdam 6 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:713

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 2 maart 2024.