Vanwege vochtoverlast en schimmelvorming in de woning van de huurder, wijst de kantonrechter de gevorderde huurkorting deels toe en veroordeelt de verhuurder de teveel betaalde huur aan de huurder terug te betalen.

De feiten

De huurder (eisende partij) huurt een woning van een woningcorporatie. De huurder woont daar met zijn vrouw en drie kinderen. Volgens de huurder is er sinds oktober 2022 vochtoverlast en schimmelvorming in de woning door problemen aan de gevels, waardoor hij minder woongenot heeft. De huurder vindt dat de verhuurder de gebreken moest verhelpen en dat de verhuurder de gebreken te traag heeft hersteld.

De huurder wil daarom op de huurprijs een korting van 40% vanaf 1 december 2022 en eist dat de verhuurder wordt veroordeeld de teveel betaalde huur terug te betalen.

De verhuurder is het niet eens met de vordering en vindt dat de eisen van de huurder dienen te worden afgewezen.

Oordeel kantonrechter

Gebreken

Volgens de kantonrechter staat vast dat er problemen met de gevels en muren van de woonkamer en de slaapkamer grenzend aan het balkon zijn geweest. Dit zijn gebreken zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. De huurder mag van een goed onderhouden woning verwachten dat er geen vochtdoorslag is via de gevels en geen natte muren en schimmelvorming en kapot stucwerk op de muren in de woning. De verhuurder moest die gebreken volgens de kantonrechter verhelpen.

De verhuurder heeft volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de schimmelvorming en het losgelaten stucwerk op de woonkamer- en slaapkamermuren aan de huurder is toe te rekenen. Niet gebleken is dat die problemen zijn veroorzaakt door (een combinatie van) te weinig ventileren, te weinig stoken en met te veel mensen op een klein woonoppervlakte (ongeveer 55 m2) leven, in plaats van vochtdoorslag via de gevels. De verhuurder heeft ook onvoldoende onderbouwd dat de huurder (verergering van) een deel van de gebreken zou hebben kunnen voorkomen als hij vóór oktober 2022 een melding zou hebben gemaakt. Volgens de kantonrechter blijkt namelijk nergens dat er vóór oktober 2022 problemen waren die huurder als goed huurder meteen aan de verhuurder had moeten melden.

De kantonrechter gaat ook niet mee in de stelling van de verhuurder dat zij de schimmel en het losgelaten stucwerk op de woonkamer- en slaapkamermuren niet hoefde te verhelpen, omdat die problemen vanaf januari 2023 aan huurder zijn toe te rekenen omdat hij bouwdrogers in de woning weigerde. Volgens de kantonrechter mocht de huurder het plaatsen van bouwdrogers weigeren in verband met de veiligheid van zijn twee kinderen van toen anderhalf en tweeënhalf jaar oud. Daarbij speelt ook mee dat de oorzaak van de vochtoverlast in de woning toen nog niet bekend was en dat onduidelijk was hoe lang de luidruchtige bouwdrogers zouden moeten blijven staan in de krappe woning.

Huurkorting

De kantonrechter oordeelt dat de begindatum van de huurkorting 5 maart 2023 is. Dat is zes maanden vóór de datum van de dagvaarding, aangezien op basis van art. 7:207 BW in combinatie met art. 7:257 lid 1 BW en art. 7:257 lid 3 BW, slechts huurprijsvermindering kan worden gevorderd tot maximaal zes maanden vóór de dag dat de vordering door de huurder is ingesteld.

Omdat de aantasting van het huurgenot volgens de kantonrechter verschillende gradaties kent, worden er verschillende percentages huurprijsvermindering toegekend:

  • van 5 maart 2023 tot en met 27 maart 2023 een vermindering met 40%;
  • van 28 maart 2023 tot en met 17 juli 2023 een vermindering met 30%; en
  • van 18 juli 2023 tot en met 30 september 2023 een vermindering met 10%;

waarna de verhuurder vervolgens wordt veroordeeld de door de huurder over de periode van 5 maart 2023 tot en met 30 september 2023 teveel betaalde huur aan de huurder terug te betalen.

Rechtbank Rotterdam 8 maart 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:2094

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 6 april 2024.