De Huurcommissie verklaart een huurder niet-ontvankelijk in haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. In de daarop gevoerde procedure bij de kantonrechter oordeelt de kantonrechter, in tegenstelling tot de Huurcommissie, dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dat de huurder wel op tijd haar verzoek heeft ingediend. De onduidelijkheden in het contract dienen voor rekening te blijven van de verhuurder. De kantonrechter stelt de huurprijs bij de aanvang van de huur vast op € 236,67 per maand en veroordeelt de verhuurders (hoofdelijk) aan de huurder te betalen een bedrag van € 5.839,92 aan onverschuldigd betaalde huur.

De feiten

Een huurder huurt sinds 1 maart 2021 een onzelfstandige woning (kamer). In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, van 1 maart 2021 tot en met 28 februari 2022 met optie tot verlenging. De aanvangshuur bedroeg € 480 per maand. De huurder verzoekt de Huurcommissie op 7 juni 2022 uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Naar aanleiding van een voorbereidend onderzoek in de woning is in het Rapport van Onderzoek 109 punten toegekend aan de woning, wat correspondeert met een maximale huurprijs van € 236,67 per maand.

De Huurcommissie oordeelt echter bij uitspraak van 12 december 2022 dat de huurder niet-ontvankelijk is in haar verzoek omdat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten en het verzoek niet binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst is ingediend.

De huurder kan zich niet vinden in de uitspraak van de Huurcommissie en start op tijd een procedure bij de kantonrechter, waardoor de uitspraak van de Huurcommissie komt te vervallen. In de procedure voor de kantonrechter vordert de huurder dat de kantonrechter de huurprijs van de woning vaststelt op € 236,67 per maand met ingang van 1 maart 2021 en voorts dat de verhuurders aan de huurder terugbetalen een bedrag van € 5.839,92 wegens onverschuldigde betaling.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

Volgens de huurder is er geen sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die slechts met goedkeuring van de verhuurders verlengd kon worden. Volgens de huurder kunnen onduidelijkheden in het contract niet aan haar worden tegengeworpen.

Volgens de verhuurders hebben partijen wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten, met een minimale duur van 12 maanden.

Oordeel kantonrechter

Haviltex-maatstaf

De kantonrechter overweegt dat voor de uitleg van bepalingen in een overeenkomst, niet alleen de zuiver taalkundige uitleg van die bepalingen van belang zijn, maar dat het aankomt ‘op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen’ en ‘op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten’. De zogenaamde ‘Haviltex-maatstaf’.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Volgens de kantonrechter heeft de tekst van de huurovereenkomst kenmerken van zowel een tijdelijke huurovereenkomst, als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een minimumduur). De kantonrechter hecht echter veel waarde aan het gegeven dat uit de huurovereenkomst volgt dat voor verlenging de goedkeuring van de verhuurders nodig was en dat de verhuurders de woning ook zelf weer in gebruik mochten nemen. Het stond niet ter vrije bepaling van de huurder of de huurovereenkomst kon worden verlengd. Hieruit kan volgens de kantonrechter worden afgeleid dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard is. Ook de correspondentie tussen partijen duidt hierop. Daarnaast vindt de kantonrechter dat onduidelijkheden in het contact voor rekening van de verhuurder moeten komen, omdat de verhuurder verantwoordelijk is voor het opstellen van de overeenkomst. Dat de verhuurders geen juridische kennis van het huurrecht hadden doet daar niets aan af, alleen al niet omdat tijdens de rechtszitting is gebleken dat de verhuurders meerdere woningen verhuren en een van de verhuurders bovendien advocaat is.

Verhuurder dient onverschuldigd betaalde huur terug te betalen

De kantonrechter oordeelt dan ook dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Nu de huurder haar verzoek bij de Huurcommissie heeft ingediend op 7 juni 2022, derhalve binnen 6 maanden na afloop van de bepaalde tijd, heeft de Huurcommissie de huurder ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. De kantonrechter stelt de huurprijs van de woning met ingang van 1 maart 2021 vast op € 236,67 per maand (de verhuurders hebben geen verweer gevoerd tegen de puntentelling van de Huurcommissie). Daarnaast veroordeelt de kantonrechter de verhuurders hoofdelijk wegens onverschuldigde (huur)betaling aan de huurder terug te betalen een bedrag van € 5.839,92, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Rechtbank Amsterdam 20 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6590

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 17 november 2023.