Een huurder vordert terugbetaling van de waarborgsom. De verhuurder stelt dat huurder schade aan de woning heeft veroorzaakt. De kantonrechter verwerpt het verweer van de verhuurder. Er is geen beschrijving van het gehuurde als bedoeld in art. 7:224 lid 2 BW. De verhuurder slaagt niet in het leveren van tegenbewijs dat door de huurder na aanvang van de huurovereenkomst schade aan de woning is toegebracht. De vordering van de huurder tot terugbetaling van de waarborgsom wordt toegewezen. De tegenvordering van de verhuurder dat de huurder wordt veroordeeld om de huur over de maand januari 2023 te betalen, wordt afgewezen. Volgens de kantonrechter is komen vast te staan dat partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden hebben beëindigd per 1 januari 2023.

De feiten

De huurder sluit samen met drie anderen op 21 mei 2022 met de verhuurder een huurovereenkomst betreffende woonruimte. De huur gaat in op 1 juni 2022 en wordt aangegaan voor 12 maanden. De huurder dient per maand € 550 aan huur te betalen. De huurder betaalt aan het begin van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 850 aan de verhuurder. Op 22 december 2022 stuurt de huurder een whatsapp bericht aan de verhuurder waarin de huurder kort gezegd aangeeft per 1 januari te willen vertrekken. De verhuurder bericht op 24 december 2022 dat 1 januari erg kort dag is maar als er voor 30 december een nieuwe huurder is gevonden, het een optie zou kunnen zijn. De huurder verlaat de woning per 1 januari 2023. De huurder maant de verhuurder aan om de waarborgsom terug te betalen. De verhuurder weigert tot betaling over te gaan.

De huurder vordert dat de kantonrechter de verhuurder veroordeelt de waarborgsom terug te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.

Juridisch kader

Verweer en tegenvordering

De verhuurder verweert zich door te stellen dat de huurder de woning niet in goede staat heeft achtergelaten waardoor de verhuurder schade heeft geleden. De schade bedraagt € 2.400 aan herstelkosten. Daarnaast stelt de verhuurder dat de huurder de opzegtermijn niet in acht heeft genomen en daardoor de huur over de maand januari 2023 verschuldigd is aan de verhuurder.

Oordeel kantonrechter

Waarborgsom

Volgens de kantonrechter moet een vergelijking worden gemaakt tussen de toestand bij aanvang van de huur en de toestand bij het einde van de huur. In art. 7:224 lid 2 BW is bepaald dat als tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin het volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en dingen die door ouderdom zijn stuk gegaan of beschadigd. De kantonrechter is het met de huurder eens dat voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst geen duidelijke beschrijving van het gehuurde is opgesteld. De verhuurder levert niet voldoende feiten aan en levert onvoldoende bewijs waaruit valt af te leiden dat huurder alleen dan wel hoofdelijk naast de andere medebewoners aansprakelijk is voor de gestelde schade. Ook onderbouwt de verhuurder de gestelde schade onvoldoende. De kantonrechter veroordeelt de verhuurder dan ook tot terugbetaling van de waarborgsom ad. € 850, te vermeerderen met de wettelijke rente en incassokosten.

Verschuldigde huur

Volgens de kantonrechter ging de verhuurder in principe akkoord met een vertrek van de huurder per 1 januari 2023, onder de voorwaarde dat er vanaf die datum een nieuwe huurder voorhanden was. De huurder verklaart op de mondelinge behandeling dat de nieuwe huurder op 1 januari 2023 zijn intrek heeft genomen in de woning, dat de huurder op die datum haar sleutel aan de nieuwe huurder heeft gegeven en dat de nieuwe huurder de huur voor de maand januari 2023 heeft betaald aan de verhuurder. De verhuurder heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter vaststelt dat de voorwaarde voor een vertrek van de huurder per 1 januari 2023, is vervuld. De huurovereenkomst wordt daarmee geacht per 1 januari 2023 met wederzijds goedvinden te zijn beëindigd. De vordering van de verhuurder tot betaling van de huur over de maand januari 2023 wordt dan ook afgewezen.

Rechtbank Noord-Holland 7 februari 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:359

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 20 april 2024.