Van een verhuurder kan niet worden verlangd om het parkeerdek van winkelcentrum Amsterdamse Poort voor 8 ton te vernieuwen, terwijl een renovatie van het winkelcentrum op handen is, om zo lekkages in de winkel van zijn huurder op te lossen. De redelijkheid en billijkheid staat het beroep van de verhuurder op het exoneratiebeding in de algemene bepalingen wel in de weg. De rechter vermindert de huurprijs vanwege de lekkages met 15%.
De feiten
De huurder huurt sinds 1 oktober 2016 van de verhuurder een bedrijfsruimte in winkelcentrum Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost. De huurder exploiteert een beddenwinkel in het gehuurde. De huurder geeft onder meer per brief van 8 december 2021 aan dat er sprake is van lekkage op meerdere plekken in het gehuurde, wat leidt tot stankoverlast en het aantrekken van insecten. Ook is de lift vaak buiten gebruik.
De huurder vordert dat de verhuurder wordt veroordeeld de gebreken te herstellen en voorts dat over een periode van twee jaar, vanaf oktober 2021, een vermindering van de huurprijs wordt vastgesteld van 50% van de verschuldigde huur. Totaal een bedrag van € 101.306,40.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Volgens de huurder is er sprake van gebreken aan het gehuurde die het huurgenot beperken en de huurder belemmeren in haar bedrijfsvoering. De door de verhuurder getroffen maatregelen zijn niet toereikend.
De verhuurder betwist niet dat er sprake is geweest van lekkages. Volgens de verhuurder wordt het water thans via gaatjes in de vloer van de kruipruimte geleegd en constateert de verhuurder geen overlast van vliegen in het gehuurde. Er is daarom geen sprake van een gebrek. Voor zover er wel sprake is van een gebrek is van belang dat het gehuurde is gelegen in het verouderde winkelcentrum Amsterdamse Poort waarvoor een grootschalige renovatie is gepland in het eerste kwartaal van 2024. Gelet op die aanstaande renovatie kan op dit moment niet van de verhuurder worden verlangd voor € 800.000 over te gaan tot algeheel herstel van het parkeerdek. Daarnaast geeft de verhuurder aan te reageren op meldingen over de lift.
Oordeel kantonrechter
Gebrek
De kantonrechter overweegt dat de lekkages in het gehuurde moeten worden aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Volgens de kantonrechter heeft de huurder echter onvoldoende weersproken dat voor (duurzaam) herstel van het gebrek het parkeerdek moet worden vervangen. Aangezien op korte termijn een grootschalige renovatie van het winkelcentrum gepland staat als gevolg waarvan het parkeerdek zal verdwijnen, kan van de verhuurder in alle redelijkheid niet worden verwacht dat zij overgaat tot vervanging van het (gehele) parkeerdek, zoals bepaald in art. 7:206 lid 1 BW. Daarbij heeft de verhuurder onbetwist gesteld dat indien de huurder een nieuwe lekkage meldt, de verhuurder actie zal ondernemen om deze te verhelpen.
Huurprijsvermindering
Volgens de kantonrechter wordt het huurgenot van de huurder wel beperkt doordat de lekkages niet definitief kunnen worden verholpen. Een beroep van de verhuurder op artikel 11.3 van de algemene bepalingen waarin huurprijsvermindering is uitgesloten, vindt de kantonrechter naar redelijkheid en billijkheid niet passend. Volgens de kantonrechter kan de verhuurder dan ook niet rechtsgeldig een beroep doen op dat artikel. De kantonrechter overweegt dat de huurder vanaf 1 november 2021 aanspraak kan maken op een evenredige vermindering van de huurprijs, tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld dan wel de huurovereenkomst is geëindigd. Een huurprijsvermindering van 50% vindt de kantonrechter echter niet evenredig. Een vermindering van de huurprijs met 15% vindt de kantonrechter wel redelijk.
De kantonrechter verklaart uiteindelijk voor recht dat de huurder per 1 november 2021 recht heeft op een vermindering van de huurprijs van 15%, tot het moment waarop de lekkage in het gehuurde duurzaam is hersteld dan wel de huurovereenkomst is geëindigd.
Rechtbank Amsterdam 12 september 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:5832
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 9 oktober 2023.