Huurders vorderen in kort geding dat de verhuurder wordt veroordeeld om maatregelen te nemen tegen de buurman, die ook huurt van de verhuurder. De huurders vorderen onder meer dat verhuurder tegen de buurman een procedure start tot ontbinding van zijn huurovereenkomst en ontruiming van zijn woning. Die vordering wordt toegewezen.

De feiten

Twee huurders huren respectievelijk sinds 2004 en 2010 afzonderlijk een woning van een woningcorporatie. De woningen maken onderdeel uit van een wooncomplex. Sinds oktober 2020 huurt ook een andere persoon (de buurman) een woning van de verhuurder in hetzelfde complex. De woning van de buurman is gelegen boven en naast de respectievelijke woningen van de huurders. De huurders stellen dat de buurman ernstige geluidsoverlast veroorzaakt waarover zij meermaals hebben geklaagd bij de verhuurder.

De huurders vorderen in kort geding onder meer dat de verhuurder wordt veroordeeld een procedure te starten tegen de (overlast gevende) buurman, op straffe van een dwangsom.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

Volgens de huurders doet de verhuurder onvoldoende om de overlast te beëindigen waardoor de verhuurder tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten ten opzichte van de huurders.

De verhuurder betwist de vorderingen en geeft aan dat zij voldoende doet (en heeft gedaan) om ervoor te zorgen dat de eventuele overlast stopt.

Oordeel kantonrechter

Voorgeschiedenis

De huurders zijn eerder een bodemprocedure gestart tegen de verhuurder, met als doel de overlast die zij ondervinden te beëindigen. In die procedure hebben de huurders de overlast (onder meer) onderbouwd met uitgebreide logboeken die de huurders hadden bijgehouden van de door hen ervaren overlast. In die procedure hebben de huurders en de verhuurder afgesproken dat door een onafhankelijke deskundige een geluidsmeting wordt gedaan om te bepalen of de buurman objectief gezien geluidsoverlast veroorzaakt. De bodemprocedure is vervolgens beëindigd.

Bevindingen onderzoeksbureau

Uit de opstelde rapporten van het onderzoeksbureau blijkt dat in de beide woningen van de huurders meermaals een overschrijding van de toegestane geluidsnorm is waargenomen. Het onderzoeksbureau komt vervolgens tot de conclusie dat in beide woningen sprake is van overlast door geluiden vanuit het pand van de buurman. De verhuurder is het niet eens met de conclusie van het onderzoeksbureau.

Omdat partijen gezamenlijk hebben besloten dat het betreffende onderzoeksbureau als onafhankelijke deskundige onderzoek zou doen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om te twijfelen aan de deskundigheid van het onderzoeksbureau en de juistheid van de door de deskundige gebruikte geluidsnorm. Volgens de kantonrechter blijkt niet dat de door het onderzoeksbureau waargenomen geluiden van een andere woning dan de woning van de buurman komen.

Geluidsoverlast aannemelijk

De kantonrechter vindt het dan ook voldoende aannemelijk dat de buurman geluidsoverlast veroorzaakt. De overlast is, ondanks waarschuwingsbrieven van de verhuurder aan de buurman, niet gestopt. Het starten van een procedure jegens de buurman tot ontbinding van zijn huurovereenkomst en ontruiming van zijn woning lijkt de enige concrete optie, volgens de kantonrechter.

De kantonrechter veroordeelt daarom de verhuurder om binnen een maand na de datum van het betreffende vonnis een bodemprocedure tegen de buurman te starten tot ontbinding van zijn huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter verbindt geen dwangsom aan de veroordeling omdat de verhuurder heeft toegezegd dat zij aan een eventuele veroordeling zal voldoen en de kantonrechter geen reden ziet om aan die toezegging te twijfelen.

Rechtbank Midden-Nederland 8 maart 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:1439

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 24 maart 2024.