Een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd is van rechtswege omgezet naar een huurovereenkomst van onbepaalde tijd, omdat de verhuurder geen aanzegging einde huurovereenkomst aan de huurder heeft gezonden. De verhuurder dient de huurder vrije en ongestoorde toegang tot de woning te verschaffen en zorg te dragen voor verwarming en warm water.
De feiten
De verhuurder verhuurt een woning aan de huurder. De woning is gelegen boven het bedrijfspand van de verhuurder. In de schriftelijke huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de beperkte duur van maximaal 22 maanden en 8 dagen, ingaande op 24 maart 2020 en lopende tot uiterlijk 31 december 2021. Verder is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurovereenkomst in ieder geval van rechtswege eindigt per 31 december 2021, zonder dat opzegging vereist is. De verhuurder mailt de huurder op 17 augustus 2022 dat de verhuurder per 1 november 2022 de huurder de toegang tot het pand ontzegt en dat per 1 november 2022 het gas, water, licht en wifi zullen worden afgesloten. Vanaf 29 december 2022 werkt de verwarming in de woning niet meer en is er ook geen warm water meer. De huurder heeft de verhuurder verzocht dit te repareren maar de verhuurder heeft dat niet gedaan.
De huurder vordert in kort geding dat de verhuurder ervoor zorgt dat de woning weer beschikt over een werkende verwarming en warm water. Daarnaast vordert de huurder dat de verhuurder wordt veroordeeld om aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen op straffe van een dwangsom, voor zover de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.
De verhuurder geeft aan dat hij vindt dat de huurder geen recht meer heeft op de woning omdat de huurovereenkomst is geëindigd en er geen nieuwe huurovereenkomst is gesloten. De huurovereenkomst is volgens de verhuurder van rechtswege geëindigd.
Juridisch kader
Sprake van een huurovereenkomst?
De kantonrechter stelt vast dat partijen aanvankelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan, namelijk voor de duur van maximaal 22 maanden en 8 dagen, ingaande op 24 maart 2020 en lopende tot uiterlijk 31 december 2021. Omdat de verhuurder het einde van de huurovereenkomst niet schriftelijk heeft aangezegd, en de huurder na 31 december 2021 in de woning is blijven wonen, is de huurovereenkomst volgens de rechter voor onbepaalde tijd verlengd.
Dit betekent dat de verhuurder het huurgenot moet verschaffen aan de huurder. Dat wil zeggen: vrije en ongestoorde toegang tot de woning verlenen en het leveren van de overeengekomen diensten, meer specifiek het zorgen voor verwarming en warm water.
De verhuurder heeft de huurder nog niet de toegang tot de woning geweigerd of belet, maar om ervoor te zorgen dat de verhuurder ook daadwerkelijk aan de huurder de toegang tot de woning zal blijven verschaffen, wijst de kantonrechter de vordering toe. Op de verhuurder rust ook de plicht om de woning te voorzien van verwarming en warm water. Dat dat nu niet gebeurd komt door het toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder. Ook de vordering om de warmtelevering binnen zeven dagen te herstellen wordt dan ook toegewezen.
Als prikkel tot nakoming van beide vorderingen wijst de kantonrechter de gevorderde dwangsommen (gematigd) toe.
Rechtbank Midden-Nederland 17 februari 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:636
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 6 maart 2023.