De politie treft in een woning onder meer drugs, een drugspers en een straalkachel aan. De burgemeester sluit hierop de betreffende woning voor drie maanden, waarop de verhuurder van de woning (een woningcorporatie) de huurovereenkomst met haar huurder buitengerechtelijk ontbindt. De kantonrechter oordeelt in kort geding dat het feit dat verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De kantonrechter wijst (onder meer) de vordering tot ontruiming van de woning toe.
De feiten
Verhuurder, een woningcorporatie (eiseres) verhuurt sinds 1 november 2015 een woning aan huurder (gedaagde). De huur bedroeg laatstelijk € 488,75 per maand. Op 6 mei 2022 is de politie de woning binnengetreden waarbij de huurder is aangehouden. Uit de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage blijkt dat onder meer de volgende zaken zijn aangetroffen in de woning: 4.117,7 gram cocaïne, 115,4 gram procaïne en 362,6 gram middelen die ambtshalve bekend zijn voor het gebruik als versnijdingsmiddel. Ook zijn in de woning onder meer een drugspers, een straalkachel, diverse plastic zakken met witte substanties/poeders en een mes aangetroffen. De burgemeester heeft de woning op 2 augustus 2022 op grond van de Opiumwet voor een periode van drie maanden gesloten. Bij brief van 1 september 2022 heeft de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder buitengerechtelijk ontbonden per datum van de feitelijke sluiting van de woning.
Verhuurder vordert in kort geding dat de huurder met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning ontruimt, een bedrag betaalt aan de verhuurder van € 415,99 aan schade (schade aan de deur van de woning vanwege het binnentreden van de politie), de huurachterstand van € 488,75 betaalt en een vergoeding betaalt gelijk aan de huur tot het moment van de ontruiming.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurder door de buitengerechtelijke ontbinding geen recht of titel meer heeft op grond waarvan de huurder aanspraak kan maken op het gebruik van de woning. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is volgens de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Daarnaast geeft verhuurder aan dat zij een sociale verhuurder is met een zerotolerance beleid met betrekking tot drugs in haar woningen.
De huurder voert gemotiveerd verweer.
Oordeel kantonrechter
Buitengerechtelijke ontbinding
De kantonrechter geeft aan dat op grond van art. 7:231 lid 2 BW een verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in de woning in strijd met art. 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning daarom is gesloten. Vast staat volgens de kantonrechter dat de burgemeester de woning op grond van de Opiumwet voor de duur van drie maanden heeft gesloten en dat de verhuurder daarom in beginsel de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden.
Verweer huurder
De huurder verweert zich door te stellen dat hij geen weet had van de aanwezige drugs en de daarbij horende spullen in zijn woning. Die waren volgens de huurder van een vriend en zijn door de vriend in de avond en nacht voorafgaande aan de inval in de woning verstopt. Verder geeft de huurder aan vanwege zijn medische situatie afhankelijk te zijn van de woning waardoor ook hierdoor de gevraagde ontruiming dient te worden afgewezen.
Volgens de kantonrechter is de huurder in beginsel verantwoordelijk voor datgene wat er in de woning wordt aangetroffen. De kantonrechter acht de verklaring van de huurder, dat hij geen weet had van de activiteiten die plaatsvonden in de woning, onaannemelijk. Volgens de kantonrechter lag op grond van de documentatie in de hele woning goederen, die door de politie in beslag zijn genomen. Dat de verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, is volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook niet onaanvaardbaar.
Belangenafweging
In het kader van de belangenafweging geeft de kantonrechter aan dat de verhuurder niet hoeft te dulden dat in een van haar woningen grote hoeveelheden drugs en daarbij horende spullen worden aangetroffen. De verhuurder dient als woningcorporatie bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Dat de huurder al meer dan zeven jaar in de woning woont en voor zijn inkomen en medische voorzieningen afhankelijk is van de woning, legt onvoldoende gewicht in de schaal om de belangenafweging in het voordeel van de huurder uit te laten vallen.
De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen. Ook de vorderingen tot betaling van de schadevergoeding, de huurachterstand en betaling van een bedrag gelijk aan de huur tot en met de ontruiming, worden toegewezen.
Rechtbank Rotterdam 3 november 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:11587
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 20 januari 2023.