Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst woonruimte in de zin van art. 7:271 lid 1 BW. De huurder heeft de woning tussentijds verlaten vanwege vermeende gebreken aan de riolering van de woning. De verhuurder heeft tijdig en correct het einde van de huur aan de huurder aangezegd. De huur is geëindigd. De vordering van de huurder in kort geding dat de verhuurder wordt veroordeeld de sleutel van de woning aan haar ter beschikking te stellen wordt afgewezen.
De feiten
Partijen sluiten met ingang van 2 februari 2021 een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar tot 1 februari 2023. De huurder woont sinds 9 april 2022 niet meer in de woning omdat volgens de huurder de woning door een gebrek aan de riolering niet meer bewoonbaar is. De verhuurder mailt op 23 november 2022 aan huurder dat de huur eindigt op 1 februari 2023 en dat op die datum de woning moet worden opgeleverd. De mail is verzonden via de dienst ‘aangetekend mailen’ aan het e-mail adres dat de huurder heeft opgegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst. Op 23 december 2022 stuurt de verhuurder nog een tweede mail aan de huurder, opnieuw via de dienst aangetekend mailen, aan een ander e-mailadres van de huurder. De huurder betwist de ontvangst van de e-mails.
De huurder vordert in kort geding dat de verhuurder wordt veroordeeld met onmiddellijke ingang de sleutel van de woning aan haar ter beschikking te stellen. Daarnaast vordert de huurder dat de verhuurder wordt veroordeeld om herstelwerkzaamheden aan het riool van de woning uit te voeren.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
De huurder legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de huurovereenkomst sinds 2 februari 2023 geldt voor onbepaalde tijd. Daarnaast is er volgens de huurder sprake van een gebrek aan het riool waardoor de woning onbewoonbaar is.
De verhuurder verweert zich door te stellen dat de huurovereenkomst per 2 februari 2023 is geëindigd.
Oordeel kantonrechter
Tijdelijke huurovereenkomst
De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte die is gesloten voor de duur van twee jaar. Op grond van art. 7:271 lid 1 BW eindigt een dergelijke huurovereenkomst bij het einde van de looptijd daarvan, als de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de dag waarop de huur eindigt. In dit geval betekent dit een kennisgeving tussen 1 november 2022 en 31 december 2022.
Kennisgeving is vormvrij
De kennisgeving is vormvrij. De verhuurder mocht er dan ook voor kiezen de kennisgeving via e-mail te versturen. Omdat de huurder betwist de e-mails te hebben ontvangen, moet de verhuurder aantonen dat de e-mails de huurder hebben bereikt.
De huurder heeft bevestigd dat het e-mailadres waar het bericht van 23 november 2022 naartoe is gestuurd, het e-mailadres is dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft opgegeven. De huurder geeft alleen aan het e-mailadres niet meer te gebruiken, maar dat zij dat niet aan de verhuurder heeft doorgegeven. Volgens de logboekgegevens van de verhuurder is de aankondiging van de e-mail van 23 november 2022 wel aangekomen bij de server van de huurder, maar kon die niet in haar mailbox worden afgeleverd omdat de mailbox op dat moment vol was. De kantonrechter oordeelt dat als de verhuurder kan aantonen dat de e-mail/het bericht kon worden opgehaald, is afgeleverd bij de server, de e-mail dan geldt als ontvangen. De verhuurder heeft dit onderbouwd met de logboekgegevens. Dat de mailbox van de huurder vol was, blijft volgens de kantonrechter voor rekening en risico van de huurder.
Ook voor de e-mail van 23 december 2022 geldt dat de verhuurder heeft kunnen aantonen via de logboekgegevens dat de aankondiging is afgeleverd bij de server van de huurder.
Hieruit volgt volgens de kantonrechter dat de verhuurder het einde van de huurovereenkomst op tijd en op de goede manier aan de huurder heeft doorgegeven. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst op 1 februari 2023 is geëindigd.
Belangenafweging
De huurder is moeder van twee kleine kinderen (bijna 16 maanden oud en bijna 5 maanden oud). De kantonrechter overweegt dat de huurder met haar kinderen steeds onderdak heeft gehad en dat niet is gebleken dat die situatie zo nijpend is dat aan het belang van de huurder om terug te keren in het voormalig gehuurde, doorslaggevend gewicht moet worden toegekend.
De kantonrechter wijst de vorderingen van de huurder daarom af.
Rechtbank Rotterdam 30 maart 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:3056
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 24 april 2023.