Een huurder van een woonruimte laat huurachterstanden ontstaan waarna de verhuurder een ontbinding- en ontruimingsprocedure start tegen de huurder. In kort geding komt vast te staan dat er voordat er in de bodemprocedure vonnis is gewezen, een reële dreiging is dat de verhuurder eigenrichting gaat toepassen door zonder recht of titel over te gaan tot ontruiming. De kantonrechter verbiedt de verhuurder in kort geding om de woning van de huurder te ontruimen voor de duur van de bodemprocedure, op straffe van een dwangsom van maximaal € 40.000.

De feiten

Een verhuurder verhuurt per 1 november 2021 een woning aan een huurder. De huurder laat huurachterstanden ontstaan. De verhuurder start vervolgens een (bodem)procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. In die procedure zal op 22 februari 2023 vonnis worden gewezen. De huurder vordert vooruitlopend op dat vonnis in kort geding kort gezegd een verbod voor de verhuurder om tot ontruiming van de woning over te gaan, gedurende de bodemprocedure, op straffe van een dwangsom van € 40.000.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

De huurder legt aan zijn vordering ten grondslag dat de verhuurder hem uit het gehuurde wil laten ontruimen dan wel dat hiertoe een reële dreiging bestaat, zonder dat de verhuurder daarvoor een executoriale titel heeft. Deze dreiging vloeit voort uit gevoerde telefoongesprekken, door de verhuurder verstuurde whatsappberichten en het gegeven dat de verhuurder op 17 en 18 januari 2023 daadwerkelijk bij de huurder aan de deur is geweest.

Oordeel kantonrechter

Eigenrichting

De kantonrechter overweegt allereerst dat de huurder een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, voor wat betreft het voorlopig ongestoord gebruik kunnen maken van zijn woning. Als zonder recht of titel wordt overgegaan tot ontruiming, is er sprake van eigenrichting. Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding is door de rechter geconstateerd dat de huurder in ieder geval nog wel verblijft in de woning. De rechter overweegt dan ook dat beoordeeld moet worden of er sprake is van een reële dreiging van eigenrichting door de verhuurder. Volgens de kantonrechter is daar sprake van omdat uit de overgelegde whatsappberichten blijkt dat de verhuurder intimiderend taalgebruik gebruikt tegenover de huurder. Daarnaast is gebleken dat de verhuurder (al dan niet vergezeld door anderen) op 17 januari 2023, en ondanks daarop volgende inmenging van de politie, wederom op 18 januari 2023 daadwerkelijk bij de huurder aan de deur is geweest en op de deur van de woning heeft gebonsd. Deze handelswijze brengt volgens de kantonrechter mee dat de vrees van de huurder dat de verhuurder zonder recht of titel overgaat tot ontruiming van de woning, gegrond is.

De rechter geeft tot slot aan dat de opmerking van de verhuurder op de zitting dat hij niet zelf tot ontruiming zal overgaan maar dat hij er niet voor kan instaan dat anderen ook niet tot ontruiming zullen overgaan, niet erg geruststellend is dat de verhuurder in het geheel geen actie zal (laten) ondernemen in het kader van eigenrichting.

De rechter verbiedt de verhuurder dan ook de woning te ontruimen voor de duur van de bodemprocedure (bij de kantonrechter), op straffe van een dwangsom van maximaal € 40.000.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant 25 januari 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:6243

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 10 december 2023.