Een huurder reageert op een advertentie waarin een woning te huur wordt aangeboden. In de advertentie wordt vermeld dat de huurder eenmalig een bedrag van € 475 ex. btw verschuldigd is voor het uitvoeren van een screening en het opstellen van de huurovereenkomst. De huurder sluit de huurovereenkomst en betaalt het bedrag aan de beheerder. De kantonrechter vindt dat er sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW zodat het beding waarbij de contractkosten zijn bedongen nietig is. De beheerder dient het bedrag aan de huurder terug te betalen.
De feiten
Naar aanleiding van een advertentie zoekt een huurder contact met de beheerder van een woning. In de advertentie staat dat de huurder eenmalig een bedrag van € 475 ex. btw verschuldigd is voor het uitvoeren van een screening en het opstellen van de huurovereenkomst. De huurder gaat vervolgens per 15 augustus 2021 een huurovereenkomst aan met de verhuurder van de woning. De beheerder int bij het aangaan van de huurovereenkomst een bedrag van € 574,75 (incl. btw) aan contractkosten bij de huurder.
De huurder vordert dit bedrag terug van de beheerder, te vermeerderen met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
De huurder voert primair aan dat zij dit bedrag, met een beroep op art. 7:264 lid 1 BW, onverschuldigd heeft betaald. Volgens de huurder heeft de beheerder tegenover de bedongen contractkosten geen noemenswaardige tegenprestatie geleverd die overwegend in het belang van de huurder was. De beheerder is het hier niet mee eens. Volgens de beheerder heeft zij diverse werkzaamheden in het belang van de huurder verricht, namelijk: het financieel screenen van de huurder en het opstellen van een juist juridisch contract.
Oordeel kantonrechter
Niet redelijk voordeel
De kantonrechter overweegt dat de tegenprestatie van de beheerder die tegenover de bedongen contractkosten stond, verwaarloosbaar is omdat deze voornamelijk het belang van de verhuurder dient. De kantonrechter vindt dat het nagaan van de kredietwaardigheid van een potentiële huurder en het bedingen van een vorm van zekerheid voornamelijk in het belang van de verhuurder is. De kantonrechter verwijst hiervoor onder meer naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 16 juli 2021, waarin de Hoge Raad een verduidelijking geeft over de vraag wanneer er sprake is van een ‘verwaarloosbare tegenprestatie’ (ECLI:NL:HR:2021:1157):
“Indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.”
En verder:
“Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, moeten mede worden begrepen prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie.”
Volgens de kantonrechter is er kortom sprake van een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW, zodat het beding op grond waarvan de contractkosten moesten worden betaald, nietig is en deze kosten daarom onverschuldigd door de huurder zijn betaald. De beheerder wordt dan ook veroordeeld het bedrag van € 574,75 aan de huurder terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
Rechtbank Midden-Nederland 19 april 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2143
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 7 juli 2023.