De kantonrechter oordeelt in kort geding dat het feit dat de energieprijzen als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne zeer aanzienlijk zijn gestegen, geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot wijziging van de indexeringsclausule. Desondanks kan de verhuurder volgens de kantonrechter niet onverkort vasthouden aan de overeengekomen indexeringsclausule. Gebleken is namelijk dat de gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023, is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is. De reden hiervoor is dat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Daarom heeft het CBS die methode inmiddels aangepast. Partijen dienen dan ook op grond van de algemene bepalingen overleg te voeren over welk indexcijfer wel juist is, en als partijen er niet uitkomen, bindend advies vragen aan de directeur van het CBS.
De feiten
De verhuurder verhuurt (samen met een andere partij) sinds 1 september 2021 aan de huurder een praktijkruimte. De aanvangshuurprijs bedroeg € 3.348 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari, voor het eerst per 1 januari 2022, wordt aangepast volgens de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen. In artikel 17.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de overeengekomen wijziging van de huurprijs plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100). Op basis hiervan bedraagt het huurprijsindexatiepercentage per 1 januari 2023 14,5%.
De verhuurder deelt de huurder eind 2022 mee dat de huurprijs per 1 januari 2023 wordt verhoogd met 14,5%. Omdat de huurder dit percentage onredelijk hoog vind, biedt de verhuurder aan het huurverhogingspercentage te verlagen tot (gemiddeld) 10%. De huurder gaat niet tijdig akkoord met het aanbod, waardoor het aanbod van de verhuurder vervalt. Berekend tot en met de maand april 2023 is er een huurachterstand (bestaande uit de huurverhoging) ontstaan van € 2.355,56 (4 x € 588,89).
Verhuurder vordert in kort geding onder meer de huurachterstand, boetes en kosten. In totaal een bedrag van € 3.908,88, nog te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurder ondanks sommaties de geldende huurverhoging onbetaald laat. Op grond van de huurovereenkomst kan daarom tevens aanspraak worden gemaakt op boetes en kosten.
De huurder concludeert tot afwijzing van de vorderingen omdat aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet de ongewijzigde instandhouding van de indexatieclausule mag verwachten (onvoorziene omstandigheid). Daarnaast is volgens de huurder van belang dat het CBS inmiddels heeft medegedeeld dat zij een nieuwe berekeningsmethode voor de huurprijsindexatie heeft vastgesteld.
Oordeel kantonrechter
Geen onvoorziene omstandigheid
De kantonrechter overweegt dat het feit dat de energieprijzen als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne zeer aanzienlijk zijn gestegen, ook indien partijen daar tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule. Volgens de kantonrechter hebben verhuurder en huurder juist met die clausule een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt.
Wel aanpassing huurprijsindexatiecijfer op grond van de algemene bepalingen
De kantonrechter overweegt vervolgens echter dat de door de verhuurder gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023, is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode. Deze berekeningsmethode is volgens het CBS echter, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Dat is de reden dat het CBS die methode inmiddels heeft aangepast.
Dit brengt volgens de kantonrechter met zich mee dat verhuurder en huurder in verband hiermee overleg moeten voeren. Artikel 17.4 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen biedt hiervoor het kader, nu daarin is bepaald dat partijen, voor het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren. En als partijen het daarover niet eens worden, daarover bindend advies kunnen vragen aan de directeur van het CBS. Dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 gaat toepassen, wil volgens de kantonrechter niet zeggen dat nog altijd de oude methode moet worden gehanteerd. Volgens de kantonrechter is namelijk op voorhand voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per 1 januari 2023 tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.
De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder dan ook af.
Rechtbank Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 30 juni 2023.