De kantonrechter oordeelt dat de huurder tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst door kamers in zijn woning zonder toestemming van de verhuurder onder te verhuren. De tekortkoming rechtvaardigt volgens de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
De feiten
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 23 januari 2015 verhuurt de verhuurder een woning aan de huurder. In artikel 8 van de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat het de huurder behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden is de woning geheel of gedeeltelijk aan derden in onderhuur of gebruik af te staan. De verhuurder komt er op een gegeven moment achter dat de huurder de woning onderverhuurt. Per brief van 16 december 2020 wijst de verhuurder de huurder erop dat zij het niet eens is met de onderverhuur en dat onderhuur niet is toegestaan. De verhuurder geeft in die brief aan dat de huurder ervoor moet zorgen dat de onderhuurder zo spoedig mogelijk moet vertrekken. Daarnaast heeft de huurder op een gegeven moment huurachterstanden laten ontstaan, die de huurder later (deels) weer heeft ingelopen.
Verhuurder vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de huurder wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Daarnaast vordert de verhuurder dat de huurder wordt veroordeeld de toekomstige huurtermijnen (inclusief een door de verhuurder doorgevoerde verhoging) tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst te betalen. En voorts dat de huurder wordt veroordeeld een bedrag gelijk aan de huur als schadevergoeding te betalen, vanaf de datum dat de huurovereenkomst wordt ontbonden tot aan de datum van ontruiming van de woning.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
De verhuurder baseert haar vordering primair op het feit dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, door in strijd met de huurovereenkomst onder te verhuren. Bovendien heeft de huurder volgens de verhuurder huurachterstanden laten ontstaan, onder meer door een ingevoerde huurverhoging niet te betalen. Subsidiair legt de verhuurder aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd omdat de verhuurder zelf in de woning wil gaan wonen.
Volgens de huurder dienen de vorderingen van de verhuurder te worden afgewezen. De huurder erkent dat hij een gedeelte van de woning heeft onderverhuurd, maar hij zou dat bij aanvang van de huurovereenkomst met de verhuurder hebben besproken en de verhuurder had hiertegen geen bezwaar.
Oordeel kantonrechter
Onderverhuur
De kantonrechter geeft allereerst aan dat uit de wet volgt dat iedere tekortkoming van een partij aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere of geringe aard de ontbinding niet rechtvaardigt. Volgens de kantonrechter staat vast dat de huurder diverse keren een kamer in de woning heeft onderverhuurd. Dit is in strijd met artikel 8 van de huurovereenkomst. Volgens de huurder moet een andere uitleg aan dit artikel worden gegeven omdat partijen mondeling anders hebben afgesproken. De verhuurder betwist echter dat mondeling zou zijn overeengekomen dat onderverhuur is toegestaan. Volgens de kantonrechter heeft de huurder onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat partijen een andere uitleg hebben willen geven aan artikel 8 van de huurovereenkomst. Ook is niet komen vast te staan dat de verhuurder op andere wijze toestemming zou hebben gegeven voor de onderverhuur.
Tekortkoming ernstig genoeg
De kantonrechter overweegt vervolgens dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt, omdat de huurder ook nadat de verhuurder tot dagvaarden overging, nog steeds een kamer in de woning is blijven aanbieden via Marktplaats. Dat de huurder aangeeft de afgelopen twee jaar geen onderhuurders te hebben gehad, doet daar volgens de kantonrechter niets aan af.
Conclusie
De slotsom is dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijst. Wel houdt de kantonrechter rekening met de persoonlijke situatie van de huurder en wijst de kantonrechter een langere ontruimingstermijn toe: 3 maanden in plaats van drie dagen na betekening van het vonnis.
De vordering tot betaling van de lopende huurtermijnen wordt afgewezen omdat de verhuurder niet heeft aangetoond dat de huurder zijn betalingsverplichtingen niet zal nakomen. De vordering tot betaling van een schadevergoeding ter grootte van de maandhuur (zonder de door de verhuurder ingevoerde huurverhoging) vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming, wordt wel toegewezen.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 21 december 2022, ECLI:NL:RBRZWB:2022:8367