Het kabinet vindt het in deze tijden van Coronacrisis belangrijk om zoveel mogelijk te voorkomen dat huurders op straat komen te staan. Aan de andere kant is het niet altijd wenselijk voor verhuurders om over te gaan tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het kabinet heeft daarom een spoedwet gemaakt: ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ (Spoedwet), met als doel om het mogelijk te maken voor verhuurders en huurders om een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen. De Spoedwet is inmiddels aangenomen door de Tweede Kamer en zal vermoedelijk binnenkort inwerkingtreden. In dit blog ga ik op hoofdlijnen nader in op deze Spoedwet.
Tijdelijke huurovereenkomst
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om met een huurder een huurovereenkomst aan te gaan – met betrekking tot een zelfstandige woning – van maximaal 2 jaar, zonder dat de huurder na afloop aanspraak kan maken op huurbescherming. Als de verhuurder niet tijdig schriftelijk aan de huurder meedeelt op welke dag de huur verstrijkt, wordt de huurovereenkomst echter voor onbepaalde tijd verlengd en kan de huurder wel aanspraak maken op huurbescherming. Het vorengaande geldt ook voor kamerverhuur, met dien verstande dat de huur dan maximaal moet zijn aangegaan voor 5 jaar.
Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
De Spoedwet ziet op tijdelijke huurovereenkomsten waarvan de huur verstrijkt na 31 maart 2020 maar vóór 1 juli 2020. De duur van de huurovereenkomst wordt dan op (eenzijdig) schriftelijk verzoek van de huurder van rechtswege verlengd met een maand, met twee maanden of met drie maanden, maar niet tot een latere datum dan 1 september 2020. Dit betekent bijvoorbeeld dat tijdelijke huurovereenkomsten die in juni 2020 eindigen, met toepassing van de Spoedwet ten hoogste met twee maanden kunnen worden verlengd.
Informeren verhuurder na inwerkingtreding Spoedwet
Het verzoek wordt door de huurder gedaan niet later dan een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt en de verhuurder heeft voldaan aan de verplichting om de huurder te informeren over de mogelijkheden op grond van de Spoedwet.
Informeren verhuurder tussen 12 maart 2020 en inwerkingtreding Spoedwet
Als de verhuurder de huurder vóór de datum dat de Spoedwet in werking treedt heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt, dient de huurder het verzoek te doen binnen een week na de datum van inwerkingtreding van de Spoedwet.
Verhuurder kan verlenging weigeren
In bepaalde gevallen hoeft een verhuurder niet schriftelijk in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst. De verhuurder dient dit binnen een week na het verzoek van de huurder, schriftelijk bij de huurder kenbaar te maken. Het kan hierbij gaan om de volgende redenen:
- de verhuurder dient de woning in eigendom of belast met een zakelijk recht over te dragen;
- de verhuurder heeft de woning opnieuw verhuurd en de huurovereenkomst gaat in;
- de verhuurder wil de woning zelf betrekken en hij heeft geen andere woonruimte meer;
- de verhuurder wil renoveren en dat kan niet zonder dat de huur wordt beëindigd en de verhuurder zich heeft verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
- de verhuurder wil het gehuurde slopen en heeft zich jegens derden verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.
De verhuurder kan ook binnen een week na ontvangst van het verzoek van de huurder tot verlenging, schriftelijk weigeren in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst, op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Rechter inschakelen
Als de verhuurder op een van de hiervoor genoemde gronden weigert in te stemmen met de gevraagde verlenging, kan de huurder verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Als de verhuurder op andere gronden dan hiervoor genoemd weigert in te stemmen met de verlenging, kan de verhuurder de rechter verzoeken te bepalen dat de huurovereenkomst op een eerder tijdstip eindigt dan het door de huurder verzochte tijdstip, en dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder moet hierbij wel kunnen aantonen dat hij een zwaarwichtig belang heeft.
Informeren verhuurder vóór 12 maart 2020
Er geldt een ander regeling als de verhuurder de huurder al vóór 12 maart 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. In dat geval heeft de huurder niet eenzijdig de mogelijkheid de huur te verlengen. Dan kan de huur alleen worden verlengd indien de huurder en verhuurder daarover schriftelijk overeenstemming bereiken. Ook in dat geval geldt dat de huurovereenkomst kan worden verlengd met een maand, met twee maanden of met drie maanden maar niet tot een latere datum dan 1 september 2020.
Verhuurder kan niet tijdelijk verlengen
De verhuurder heeft niet de mogelijkheid de tijdelijke huurovereenkomst eenzijdig te verlengen. De verhuurder kan wel een verzoek doen aan de huurder en als de huurder daarmee instemt, kan de huurovereenkomst worden verlengd zoals hierboven weergegeven. Een huurder is niet verplicht om de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen. De huurder kan immers inmiddels een andere woonruimte hebben gevonden of anderszins niet de behoefte hebben de huurovereenkomst te verlengen.
Verlenging na 1 september 2020
Indien de Coronavirus beperkingen na 1 juli 2020 nog voortduren, kan de voorgestelde Spoedwet bij algemene maatregel van bestuur worden verlengd. Daarmee wordt het mogelijk om een tweede tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst overeen te komen. Ook wordt het dan mogelijk om huurovereenkomsten die binnen de periode van verlenging (tot 1 september 2020) eindigen, te verlengen.
Tot slot; zoals gezegd treedt de Spoedwet binnenkort in werking. Houdt deze website in de gaten om te weten wanneer. De Spoedwet zal in elk geval terugwerken tot en met 1 april 2020.
Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 dan wel email: info@dankooradvocatuur.nl).