De feiten
Verhuurder verhuurt aan huurder sinds 15 januari 2014 een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (herenkledingwinkel). De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar en met ingang van 15 januari 2019 verlengd met vijf jaar tot 15 januari 2024. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een gebouw dat bestaat uit een parkeergarage, winkelruimtes op de begane grond, kantoorruimtes op de eerste verdiepingen en daarboven woningen. Verhuurder is eigenaar van de winkel- en de kantoorruimten. Sinds 2015 ontwikkelt verhuurder een renovatieplan waarbij de voorgevel van de begane grond en de eerste verdieping een aantal meter naar voren wordt geplaatst en een nieuwe voorgevel wordt gerealiseerd. Verhuurder doet daartoe verschillende renovatievoorstellen in de zin van art. 7:220 lid 2 BW aan huurder. De huurder gaat niet akkoord met de renovatievoorstellen.
Verhuurder vordert een verklaring voor recht dat het (laatstelijk gedane) renovatievoorstel een redelijk voorstel is in de zin van art. 7:220 lid 2 BW en dat gedaagde wordt veroordeeld medewerking te verlenen aan de renovatie op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat het renovatievoorstel een redelijk voorstel is in de zin van art. 7:220 lid 2 BW en dat huurder haar medewerking moet verlenen. De medewerking van huurder is noodzakelijk. Met de overige huurders zijn reeds afspraken gemaakt. Na de renovatie zal de winkelstrook aantrekkelijker worden voor het publiek en toekomstbestendiger zijn. De verhuurder heeft aanzienlijk geïnvesteerd. De huurprijs blijft ongewijzigd. Ook het gehuurde blijft ongewijzigd. Enkel komt het gehuurde een aantal meter naar voren waardoor de inrichting verplaatst moet worden. De kosten voor herinrichting begroot verhuurder op € 34.900. De verhuurder wil dit bedrag vergoeden aan huurder.
Verweer
Huurder geeft aan dat het renovatievoorstel niet redelijk is. Het is nog maar de vraag of de uitstraling en aantrekkingskracht van de winkelstrook beter wordt. Huurder vreest omzetdaling. Huurder geeft aan dat verhuurder niet casco dient op te leveren, maar ervoor dient zorg te dragen dat alle bouwkundige voorzieningen en inrichting op dezelfde plaats worden teruggezet. Verhuurder dient daarnaast de werkelijke kosten, waaronder de bruto omzetderving te vergoeden en niet slechts een bijdrage. De herinrichtring van de winkel kosten meer dan € 100.000.
Oordeel kantonrechter
Voorstel redelijk?
De kantonrechter geeft aan dat niet in geschil is dat de voorgenomen werkzaamheden een renovatie in de zin van art. 7:220 lid 2 BW zijn. Dat betekent dat huurder medewerking aan de geplande renovatiewerkzaamheden moet verlenen als verhuurder daartoe een schriftelijk, gelet op de belangen van verhuurder en huurder, redelijk voorstel doet. De volgende aspecten spelen bij die beoordeling een rol:
- aard van de werkzaamheden;
- noodzaak van de medewerking van huurder;
- financiële consequenties voor verhuurder als gedaagde niet meewerkt;
- eventuele huurprijsverhoging voor huurder;
- mogelijkheid van een (tijdelijk) vervangend huurobject voor verhuurder en;
- overige omstandigheden van het geval.
Het belang van verhuurder is dat verhuurder schade lijdt als de renovatie wordt uitgesteld als huurder niet meewerkt. Verhuurder heeft immers al investeringen gemaakt. Verhuurder beoogt met de renovatie de winkelstrook aantrekkelijker te maken voor het winkelpubliek en toekomstbestendig. De bezwaren van huurder hiertegen leggen onvoldoende gewicht in de schaal.
De kantonrechter geeft aan dat het renovatievoorstel inderdaad geen volledige schadeloosstelling behelst en ook geen concreet voorstel voor een tijdelijke vervangende winkelruimte. Deze omstandigheden zijn voor de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend om het (finale) renovatievoorstel niet redelijk in de zin van art. 7:220 BW te achten.
De kantonrechter overweegt daartoe dat de werkzaamheden in het gehuurde naar verwachting binnen vier weken afgerond kunnen worden. Dat is een relatief beperkte periode van sluiting van het gehuurde/de winkel. Huurder kan in de periode van sluiting deels gelijktijdig met verhuurder werkzaamheden laten uitvoeren. Daarmee heeft huurder ten aanzien van de werkzaamheden die in haar opdracht worden uitgevoerd de voortgang ook grotendeels zelf in de hand. De verhuurder heeft daarnaast bevestigd dat uitsluitend de herinrichting van de winkel voor rekening komt van huurder. Daarvoor stelt verhuurder een vergoeding beschikbaar van € 34.900. Dat de herinrichting meer zou kosten is niet onderbouwd door huurder. Verhuurder geeft ook aan de werkzaamheden op een ander moment dan aan het einde van het jaar te kunnen laten uitvoeren (periode waarin huurder stelt veel omzet te genereren).
Conclusie
Alles overziend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het renovatievoorstel voldoende rekening houdt met de belangen van huurder en dat het voorstel een redelijk voorstel is in de zin van art. 7:220 lid 2 BW. De kantonrechter verklaart voor recht dat het renovatievoorstel redelijk is in de zin van art. 7:220 lid 2 BW en veroordeelt huurder haar medewerking te verlenen aan de renovatie op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag voor iedere dag dat huurder niet aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000.
Rechtbank Amsterdam 24 december 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:8038
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 11 april 2022.