Indien een verhuurder, met voorzetting van de huurovereenkomst, wil overgaan tot renovatie van een woning en verhuizing voor de huurder noodzakelijk is, kan de huurder aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. In de praktijk wordt er veel ‘gesteggeld’ over de vraag wanneer die aanspraak er wel dan wel niet is voor de huurder. De Hoge Raad heeft in een arrest van 22 april 2016 meer duidelijkheid verschaft over deze vraag.[1] Er kunnen in hoofdlijnen vier conclusies worden getrokken uit het arrest.
Wie neemt het initiatief tot renovatie?
De Hoge Raad stelt dat voor de vraag of een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, het niet van belang is of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen dan wel het initiatief afkomstig is van de verhuurder. In beide gevallen bestaat er aanspraak op een verhuiskostenvergoeding.
Samenloop renovatie en dringende werkzaamheden
Soms kan het voorkomen, bijvoorbeeld bij groot onderhoud, dat er zowel dringende (onderhouds-) werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden plaatsvinden. Bij dringende werkzaamheden bestaat er voor de huurder geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Indien bij samenloop van dringende werkzaamheden en renovatie de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd – het nodig maken dat de huurder verhuist, kan de huurder in beginsel aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Dus los van de overige werkzaamheden.
Regeling omtrent verhuiskostenvergoeding is dwingend recht
De Hoge Raad heeft bepaald dat de regeling omtrent de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is. Dit betekent dat partijen hiervan niet kunnen afwijken. Ook kan een huurder geen afstand doen van zijn aanspraak op een verhuiskostenvergoeding door akkoord te gaan met een redelijk voorstel van de verhuurder om tot renovatie over te gaan.
Wanneer is er sprake van renovatie?
Voor de aanspraak op een verhuiskostenvergoeding dient er sprake te zijn van renovatie. Niet alle werkzaamheden kunnen worden gezien als renovatie. De Hoge Raad heeft (in grote lijnen) vastgesteld wanneer er sprake is van renovatie. Er is sprake van renovatie indien als gevolg van vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing doormiddel van een (fysieke) verandering of toevoeging, er een toename van het woongenot plaatsvindt. Ook geeft de Hoge Raad aan wanneer er sprake is van dringende werkzaamheden. Het moet dan gaan om werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. De Hoge Raad voegt nog toe dat dringende werkzaamheden niet steeds gericht hoeven te zijn op een toename van het woongenot. Dat is dus een groot verschil met renovatie waar er wel sprake moet zijn van toename van woongenot.
Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 dan wel email: info@dankooradvocatuur.nl)
[1] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726