De gemeente Schiedam heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft. De gemeente brengt onderbouwd naar voren dat het hele gebied waar de woning zich bevindt op de schop wordt genomen en dat de woning zelf wordt gesloopt zodra dat kan. Er komen bedrijfsunits voor in de plaats, zodat instandhouding van de huurovereenkomst met een latere terugkeer van de huurder geen mogelijkheid is. De kantonrechter beëindigt de huurovereenkomst per 1 mei 2024 op grond van art. 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW en veroordeelt de huurder de woning voor die datum te ontruimen. Wel wijst de kantonrechter een hoge(re) tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe. Vanwege de grote belangen van de gemeente wordt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De feiten

Een huurder huurt van de rechtsvoorganger van de gemeente Schiedam een bedrijfswoning in Schiedam. De woning ligt in het bedrijventerrein Spaanse Polder, boven bedrijfsruimten die inmiddels leeg staan. De gemeente Schiedam is bezig met een grootschalige herontwikkeling van het gebied. In verband hiermee moet het gebouw waarin de woning zich bevindt worden gesloopt. De gemeente Schiedam zegt per brief van 28 december 2022 de huurovereenkomst op in verband met dringend eigen gebruik (sloop en nieuwbouw). De huurder gaat hier niet mee akkoord.

De gemeente start een procedure waarin de gemeente een verklaring voor recht vordert dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 juli 2023, dan wel dat de huurovereenkomst zal eindigen op een door de kantonrechter te bepalen tijdstip. Daarnaast vordert de gemeente dat de huurder wordt veroordeeld de woning te ontruimen.

Volgens de huurder dienen de vorderingen te worden afgewezen. Voor zover de vorderingen wel worden toegewezen, eist de huurder dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt afgewezen, de gemeente € 7.156 aan verhuiskostenvergoeding betaalt en de gemeente aanvullend een passende schadevergoeding betaalt.

Oordeel kantonrechter

Dringend eigen gebruik

De beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2024 gebeurt op grond van art. 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Volgens de kantonrechter heeft de gemeente Schiedam voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft. De gemeente heeft onderbouwd naar voren gebracht dat het hele gebied waar de woning zich bevindt op de schop wordt genomen en dat de woning zelf wordt gesloopt zodra dat kan. Er komen bedrijfsunits voor in de plaats, zodat instandhouding van de huurovereenkomst met een latere terugkeer van de huurder geen mogelijkheid is. Dit gecombineerd met de omstandigheid dat de panden in de omgeving inmiddels leeg staan en men onmiddellijk met de sloop zou willen beginnen, maakt dat de gemeente Schiedam de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen en de twee huisgenoten van de huurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

Stil zitten gemeente?

In het kader van de ontwikkeling heeft de gemeente de huurder (al) op 23 september 2021 schriftelijk laten weten het voornemen te hebben de huurovereenkomst te beëindigen. Dat de gemeente (pas) bij brief van 28 december 2022 de huurovereenkomst werkelijk heeft opgezegd betekent niet, anders dan de huurder meent, dat de gemeente te lang heeft stil gezeten of zijn belangen heeft miskend. Daarbij speelt mee dat de gemeente aan de huurder een alternatieve sociale huurwoning heeft aangeboden met een huurprijs van € 800 per maand, die de huurder had kunnen accepteren en mogelijk nog steeds kan verkrijgen. Volgens de kantonrechter kan de huurder dan ook passende woonruimte krijgen.

De kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 1 mei 2024 en veroordeelt de huurder om de woning voor die datum te ontruimen.

Tegemoetkoming verhuiskosten

De minimale tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten bedraagt € 7.156. Omdat de huurder moet verhuizen van een zeer ruime woning (200 m2) met veel kamers, zullen zijn verhuis- en inrichtingskosten naar verwachting hoger uitvallen dan doorgaans het geval is. Dat is voor de kantonrechter reden om de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te stellen op € 10.000.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

De kantonrechter meent dat de belangen van de gemeente, afgewogen tegen de belangen van de huurder, zo zwaar wegen dat uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis, en daarmee van de verdere ontwikkeling van het gebied, niet op zijn plaats is. Hierbij speelt volgens de kantonrechter een belangrijke rol dat de huurder al vanaf 23 september 2021 op de hoogte is van het voornemen van de gemeente om de huurovereenkomst op te zeggen en dus lang de tijd heeft gehad om advies in te winnen en zich op een verhuizing voor te bereiden. In de afweging speelt ook mee dat de huurder in de gelegenheid is gesteld een andere woning te accepteren. De kantonrechter verklaart het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad.

Rechtbank Rotterdam 26 januari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:1210

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 17 maart 2024.