Een huurder laat huurachterstanden ontstaan. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De huurachterstand wordt echter lager vastgesteld omdat de kantonrechter ambtshalve oordeelt dat het huurverhogingsbeding een oneerlijk beding is als bedoeld in de Richtlijn 93/13 EG. Ook het boetebeding is oneerlijk zodat de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt afgewezen.

De feiten

Een huurder huurt sinds 1 april 2022 een woning van een verhuurder. De huur was eerst € 1.000 per maand en is vanaf juli 2023 verhoogd naar € 1.033,83 per maand. De huurder laat vanwege financiële problemen huurachterstanden ontstaan.

De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert de verhuurder dat de huurder wordt veroordeeld de huurachterstand te betalen (tot en met de huur over de maand november 2023 een bedrag van € 5.663,38), te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot vordert de verhuurder dat de huurder vanaf 1 december 2023 tot en met de dag van de ontruiming een bedrag betaalt gelijk aan de huur.

Juridisch kader

Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding

Omdat de huurder een consument is en de verhuurder wordt aangemerkt als een handelaar, moet de rechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen oneerlijke bedingen staan zoals bedoeld in de Richtlijn 93/13 EG.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast volgens artikel 16 van de algemene bepalingen en dat bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing op grond van artikel 16 de verhuurder het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%. In artikel 16 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt volgens de consumentenprijsindex (CPI). Op basis van deze artikelen heeft de verhuurder het recht de huurprijs jaarlijks te verhogen met cpi + 5%. Volgens de kantonrechter is dit beding oneerlijk omdat de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen met meer dan op grond van de wet is toegestaan. Vanaf 1 mei 2021 geldt namelijk voor geliberaliseerde huur een regeling waarbij de verhoging van de huurprijs is gemaximeerd. Tot 1 januari 2024 was dat cpi + 1%.

Omdat het beding oneerlijk is, moet het beding volledig buiten toepassing worden gelaten. Voor het vaststellen van de huurachterstand gaat de kantonrechter uit van de aanvangshuur, zonder huurverhoging. De huurachterstand bedraagt tot en met november 2023 daarom geen € 5.663,38, maar € 5.494,23.

Boetebeding ook oneerlijk

Ook het in de algemene bepalingen overeengekomen boetebeding is volgens de kantonrechter oneerlijk. Ook hierdoor moet het beding volledig buiten toepassing worden gelaten en kan er ook geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond. Dit betekent dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente.

Ontbinding en ontruiming

Omdat de huurachterstand nog steeds ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, ontbindt de rechter de huurovereenkomst wel. De financiële omstandigheden van de huurder hebben niet tot gevolg dat de ontbinding wordt afgewezen. Omdat partijen tijdens de mondelinge behandeling zijn overeengekomen dat de huurder de woning uiterlijk 15 januari 2024 zal ontruimen, veroordeelt de kantonrechter de huurder om uiterlijk op 15 januari 2024 de woning te ontruimen. De huurachterstand wordt toegewezen tot een bedrag van € 5.494,23 te vermeerderen met de incassokosten. De huurder wordt tevens veroordeeld om vanaf 1 december 2023 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, € 1.000 per maand te betalen. De vordering de wettelijke rente te betalen over de huurachterstand wordt afgewezen.

Rechtbank Rotterdam 12 januari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:180

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 4 februari 2024.