De structurele overbewoning (ongeveer 18 personen/familieleden van de huurder zijn woonachtig in de woning) en overlast vanuit de woning maakt dat het in hoge mate aannemelijk is dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt toegewezen. De gevorderde ontruiming van de woning wordt in kort geding toegewezen.
De feiten
De verhuurder (een woningcorporatie) verhuurt sinds 8 februari 2019 een woning aan de huurder. Omwonenden ervaren overlast van de manier waarop de huurder de woning bewoont. De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van de woning.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
De verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurder met teveel mensen in de woning verblijft en overlast veroorzaakt. De verhuurder geeft aan dat van haar niet gevergd kan worden dat zij nog langer toekijkt hoe haar eigendom beschadigd, de naburige woningen en buurt verloedert en het huurgenot van haar andere huurders aangetast raakt door de wijze waarop de woning wordt gebruikt en bewoond.
De huurder geeft aan in de woning te willen blijven wonen en dat zij, haar kinderen en kleinkinderen geen andere plek hebben om te verblijven en bij een ontruiming op straat komen te staan. Ook geeft de huurder aan gezondheidsklachten te hebben.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter overweegt allereerst dat de verhuurder een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming.
Strijd met de huurovereenkomst door overbewoning
De kantonrechter constateert dat de woning die huurder huurt een kleine eengezinswoning is. De verhuurder geeft aan dat de huurder de woning zou betrekken met haar toenmalige echtgenoot en hun minderjarige dochter. De verhuurder constateert dat, nadat de huur is ingegaan, er zich in de loop der jaren steeds meer personen (familieleden van huurder) hebben ingeschreven op het adres van de woning. Op een gegeven moment staan er negen personen ingeschreven. Medio 2022 verblijven er ongeveer 18 personen in de woning. Volgens de verhuurder leidt dit grote aantal personen in een kleine eengezinswoning tot overbewoning. De huurder handelt daarmee volgens de verhuurder in strijd met de huurovereenkomst, meer in het bijzonder in strijd met art. 5.3 van de algemene voorwaarden die horen bij de huurovereenkomst.
De kantonrechter is het hiermee eens en overweegt dat dit handelen in strijd met de huurovereenkomst, een tekortkoming oplevert in de zin van art. 6:265 BW. Uit de door de verhuurder overgelegde stukken blijkt volgens de kantonrechter dat de huurder al vanaf kort nadat zij de woning is gaan huren geluidsoverlast veroorzaakt voor omwonenden, en daarmee doorgaat ondanks waarschuwingen. Op grond van art. 7:213 BW is de huurder verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Op grond van art. 7:219 BW is de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden de woning gebruiken. Dit betekent volgens de kantonrechter dat de huurder verantwoordelijk is voor de gedragingen van haar ex-partner, zoons, (schoon)dochter(s) en kleinkinderen, voor wat betreft de periode dat zij zich in de woning bevinden.
Belangenafweging
De kantonrechter erkent het door de huurder aangevoerde belang om haar woning te behouden. Maar de kantonrechter overweegt dat het belang van de verhuurder van zwaarder gewicht is. Er is sprake van structurele overlast waardoor omwonenden in hun woongenot worden geschaad. De verhuurder heeft zich ook voldoende ingespannen om tot een oplossing te komen. Deze pogingen hebben echter niet tot een merkbare of structurele verbetering geleid.
De vordering van de verhuurder tot ontruiming van de woning wordt dan ook toegewezen. Gelet op de slechte gezondheid van de huurder en de jonge leeftijd van haar kleinkinderen, stelt de kantonrechter de termijn voor de ontruiming op zes weken na de datum van betekening van het vonnis.
Rechtbank Midden-Nederland 3 april 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1482
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 17 april 2023.