Eiseres (een besloten vennootschap) verhuurt aan gedaagde met ingang van 1 december 2006 een woning. De woning werd door eiseres eerst verhuurd aan gedaagde en zijn toenmalige partner. Bij vonnis van 7 april 2021 heeft de kantonrechter (van dezelfde rechtbank) de huurovereenkomst tussen eiseres en de voormalige partner ontbonden. Gedaagde zet de huurovereenkomst met eiseres alleen voor. De huurprijs bedraagt thans € 1.210,68.
Gedaagde heeft vanaf september 2020 betalingsachterstanden laten ontstaan. Tot en met februari 2022 een bedrag van € 15.446,25.
Eiseres vordert in deze procedure betaling van de huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de toekomstige huurtermijnen tot de ontbinding en een bedrag gelijke aan de huurtermijnen aan gebruiksvergoeding per maand tot en met de maand van de ontruiming. Tevens vordert eiseres vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en een proceskostenveroordeling jegens gedaagde.
Gedaagde is het niet eens met de vorderingen en voert gemotiveerd verweer.
Juridisch kader
Oordeel kantonrechter
Wat betreft de betalingsachterstand erkent gedaagde de huurachterstand. Tijdens de mondelinge behandeling brengen partijen echter naar voren dat gedaagde een deelbetaling heeft gedaan van
€ 2.000, zodat een achterstand resteert van € 13.446,25. Laatstgenoemd bedrag ligt voor toewijzing gereed, geeft de kantonrechter aan.
Ontbinding en ontruiming
De kantonrechter overweegt dat art. 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
Tussen partijen is niet in geschil dat er sprake is van een huurachterstand van ruim 11 maanden, zodat vast staat dat gedaagde ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens eiseres. Gedaagde heeft echter een beroep gedaan op de bijzondere aard van de tekortkoming nu de betalingsachterstand met name het gevolg is van de relatiebreuk met zijn voormalige partner en de coronacrisis. Volgens gedaagde rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding niet.
Volgens gedaagde heeft hij de eerste 14 jaar van de huurovereenkomst altijd tijdig aan zijn betalingsverplichtingen voldaan. Een eerdere geringe achterstand had volgens gedaagde te maken met de relatiebreuk met zijn ex-partner. Voorts geeft gedaagde aan dat hij de woning door de jaren heen naar zijn persoonlijke smaak heeft ingericht en dat zijn dochter in de woning is opgegroeid en daar thans 4 a 5 dagen per twee weken verblijft. Zowel gedaagde als zijn dochter hebben een sociaal leven opgebouwd in de buurt. Daarnaast bespaart gedaagde thans op de energiekosten omdat hij het tarief heeft kunnen vastleggen tot en met 2023. Gelet op het vorengaande en op de huidige krapte op de huizenmarkt begrijpt de kantonrechter dat het voor gedaagde moeilijk zal zijn om andere, vergelijkbare woonruimte te vinden.
Daarnaast begrijpt de kantonrechter dat de huurachterstand is ontstaan als gevolg van de coronapandemie. De pandemie heeft er volgens gedaagde voor gezorgd dat de vraag naar werkzaamheden van zijn bedrijf, een recruitmentorganisatie gericht op mondzorgpersoneel, stil kwam te liggen. Dit is door eiseres niet betwist.
De kantonrechter is van oordeel dat, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, van de verhuurder een zekere mate van begrip mag worden verwacht tegenover een huurder die als gevolg van de pandemie in betalingsproblemen is komen te verkeren. Bovendien heeft gedaagde tijdens de mondelinge behandeling toegezegd thans voldoende inkomen te hebben en de huur te willen inlopen met € 1.500 per maand.
Conclusie
Het vorengaande leidt er volgens de kantonrechter toe dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De gevorderde ontbinding en ontruiming (en betaling van toekomstige huurtermijnen/gebruiksvergoeding) worden daarom afgewezen. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt wel toegewezen. Datzelfde geldt voor de buitengerechtelijke incassokosten. Omdat gedaagde in belangrijke mate ongelijk krijgt, wordt gedaagde in de proceskosten veroordeeld.
Rechtbank Midden-Nederland 23 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1003
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 21 mei 2022.