Huurders worden in kort geding veroordeeld om mee te werken aan de uitvoering van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. De kortgedingrechter acht het in hoge mate waarschijnlijk dat de rechter in de bodemzaak zal oordelen dat het renovatievoorstel van eiseres redelijk is.
De feiten
Twee huurders huren een woning van de verhuurder (een woningcorporatie). De woning behoort tot een complex dat bestaat uit 24 portiekwoningen. In mei 2022 laat de verhuurder aan de bewoners van het complex weten dat zij werkzaamheden aan het complex wil uitvoeren. De werkzaamheden bestaan enerzijds uit onder meer de navolgende renovatiewerkzaamheden: isoleren gevels, isoleren dak, plaatsen zonnepanelen. Anderzijds bestaan de werkzaamheden uit onder meer de navolgende dringende werkzaamheden: bijwerken schilderwerk kozijnen en waar nodig verwijderen asbest. De verhuurder stelt daartoe een brief en een brochure op. Daarnaast organiseert de verhuurder een informatiebijeenkomst en biedt de bewoners de mogelijkheid een proefwoning te bezichtigen. De verhuurder stuurt ook een akkoordverklaring aan de bewoners ter ondertekening. Verschillende bewoners tekenen de akkoordverklaring.
De twee huurders in deze procedure gaan niet akkoord met het renovatievoorstel en een van beide huurders start op 21 december 2022 een bodemprocedure ex. art. 7:220 lid 3 BW. De huurder vordert hierin een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel van de verhuurder niet redelijk is en dat het de verhuurder wordt verboden de renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Op 20 maart 2023 begint de verhuurder met de werkzaamheden aan het complex.
Verhuurder vordert in kort geding (kort en zakelijk weergegeven) dat de huurders worden veroordeeld tot medewerking aan de uitvoering van de dringende- en renovatiewerkzaamheden en, indien zijn niet vrijwillig daaraan voldoen, tot gedeeltelijk en/of tijdelijke ontruiming van de woning.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in de bodemzaak zal oordelen dat de verhuurder gerechtigd is de werkzaamheden uit te voeren en dat de huurder die werkzaamheden moet gedogen. De verhuurder stelt dat zij een spoedeisend belang heeft omdat zij op 19 april 2023 wil starten met de werkzaamheden in de woning van de twee huurders.
De huurders betwisten de vordering door aan te geven dat de zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding, dat het renovatievoorstel jegens hen niet redelijk is en dat de verhuurder misbruik van recht maakt door de bodemprocedure te omzeilen.
Oordeel kantonrechter
Wel spoedeisend belang
Volgens de kantonrechter leent de vordering van verhuurder zich wel voor een behandeling in kort geding en is er geen sprake van misbruik van recht. Wel spelen de gevolgen van een mogelijke toewijzing een rol in de belangenafweging.
Dringende werkzaamheden
De kantonrechter stelt voorop dat de werkzaamheden die de verhuurder wil uitvoeren aan het complex zowel zien op dringende werkzaamheden als op renovatiewerkzaamheden. De kantonrechter overweegt dat op grond van art. 7:220 BW een huurder gehouden is de verhuurder gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Reeds hierom zijn de twee huurders volgens de kantonrechter verplicht om mee te werken aan de geplande werkzaamheden, voor zover het de dringende werkzaamheden betreft.
Renovatie
Volgens de verhuurder heeft 75% van de bewoners van het complex ingestemd met de renovatiewerkzaamheden en wordt daarom vermoed dat het voorstel redelijk is. De twee huurders zijn het daarmee niet eens en betwisten dat (minimaal) 70% van de bewoners heeft ingestemd. Volgens de huurders zijn er drie versies van de akkoordverklaringen en dient dat eerst te worden onderzocht. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om eraan te twijfelen dat meer dan 70% van de huurders akkoord is met het voorstel. Daarnaast is het niet ongebruikelijk dat akkoordverklaringen in verschillende rondes plaatsvinden. De kantonrechter overweegt vervolgens dat het aan de twee huurders is om te stellen en te onderbouwen waarom het voorstel ten opzichte van hen niet redelijk is. De verhuurder heeft volgens de kantonrechter voldoende toegelicht dat de renovatiewerkzaamheden tot doel hebben om de (op dit moment) verouderde woningen in het complex comfortabeler en energiezuiniger te maken. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat de betreffende maatregelen zullen leiden tot een lagere energierekening, meer comfort en een gezonder binnenklimaat.
De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder dat de huurders de werkzaamheden moeten gedogen dan ook toe. Inclusief de tijdelijke ontruiming van de woning voor zover de huurders niet vrijwillig de werkzaamheden gedogen.
Rechtbank Noord-Holland 4 april 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:4565
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 11 juni 2023.