Een huurder verhuurt zijn woning onder aan een vader en zijn twee kinderen. De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van de woning door de huurder en betaling van de huurachterstand. De kantonrechter overweegt dat voldoende aannemelijk is dat de huurder al enige tijd niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Ook is voldoende aannemelijk dat de huurder de woning aan de vader onderverhuurt. De huurder handelt in strijd met de huurovereenkomst. Verder is niet betwist dat ten tijde van de dagvaarding sprake was van een huurachterstand van twee maanden. De ontruiming (ten opzichte van de huurder) en betaling van de achterstand worden toegewezen. De vader hoeft de woning niet te ontruimen omdat hem onderhuurbescherming toekomt.
De feiten
Met ingang van 25 november 2021 verhuurt een verhuurder (woningcorporatie) een woning aan een huurder. Het betreft een sociale huurwoning met twee slaapkamers. De huurprijs bedraagt thans € 454,34 per maand. In de van toepassing zijnde algemene voorwaarden is onder meer opgenomen dat de huurder zijn hoofdverblijf moet hebben in de woning. Ook is in de algemene voorwaarden opgenomen dat het de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven.
Naar aanleiding van een huurachterstand hebben medewerkers van de verhuurder op 9 december 2022 een huisbezoek gebracht aan de woning. De medewerkers troffen in de woning niet de huurder aan, maar een vader met zijn twee kinderen. De vader verklaarde toen dat hij de woning huurt van de huurder. De medewerkers constateerden dat de woning volledig voor en door de vader en zijn gezin was ingericht. Zowel de huurder als de vader stonden ingeschreven op het adres van de woning.
Op 20 december 2022 vindt er een gesprek plaats tussen de huurder en verhuurder naar aanleiding van het huisbezoek. Bij brief van 23 december 2022 heeft de verhuurder de huurder verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. De huurder heeft niet aan het verzoek voldaan. De verhuurder heeft nadien van de vader een kort geding dagvaarding ontvangen waarbij de huurder de vader heeft gedagvaard om de woning binnen 24 uur na betekening te ontruimen. In die procedure is op 2 februari 2023 in kort geding vonnis gewezen. In dat vonnis is onder meer vermeld dat de vader aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een (onder)huurovereenkomst en dat niet aannemelijk is dat de huurder in de woning woont.
De verhuurder heeft zelf ook een kort geding procedure aanhangig gemaakt. Daarover gaat dit nieuwsbericht.
Verhuurder vordert in kort geding (kort en zakelijk weergegeven) dat de huurder wordt veroordeeld de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en dat de huurder wordt veroordeeld aan achterstallige huur te betalen een bedrag van € 908,68, alsmede de doorbetaling van de huur tot de datum van ontbinding althans ontruiming van de woning.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurder tekort is geschoten in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen welke tekortkomingen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De huurder heeft volgens de verhuurder niet zijn hoofdverblijf in de woning en heeft de woning onderverhuurd. Daarnaast is er een huurschuld.
Volgens de huurder heeft hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning en heeft hij de woning slechts tijdelijk in gebruik gegeven.
Oordeel kantonrechter
Geen hoofdverblijf en verboden onderverhuur
De kantonrechter overweegt dat gelet op onder meer de bevindingen van de medewerkers van de verhuurder tijdens het huisbezoek op 9 december 2022 en de eigen verklaringen van de huurder tijdens het gesprek op 20 december 2022, voldoende aannemelijk is dat de huurder al enige tijd niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Ook is voldoende aannemelijk dat de huurder de woning aan de vader onderverhuurt. Verder is niet betwist dat ten tijde van de dagvaarding sprake was van een huurachterstand van twee maanden.
Volgens de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de vorderingen van de verhuurder worden toegewezen en dat niet van de verhuurder kan worden gevergd de bodemprocedure af te wachten. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming dan ook toe en stelt de ontruimingstermijn op drie dagen na betekening van het vonnis. De ontruiming komt in feite neer op het inleveren van de sleutels.
Onderhuurder/vader hoeft niet te ontruimen
De kantonrechter overweegt uitdrukkelijk dat de gevorderde ontruiming uitsluitend is gericht tegen de huurder en dat met het vonnis uitsluitend de ontruiming van de huurder ‘met al hetgeen en datgenen die bij hem horen’ is bevolen. De vader komt in beginsel een beroep toe op bescherming als onderhuurder in geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, zoals geregeld in art. 7:269 lid 1 BW, omdat het hier gaat om een zelfstandige woning. De vader hoeft de woning dan ook op basis van dit vonnis niet te ontruimen.
De huurder wordt ook veroordeeld de huurachterstand van twee maanden (€ 908,68) te betalen en de huur (door) te betalen tot aan de datum van ontruiming van de woning.
Rechtbank Limburg 8 maart 2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:1752
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 27 maart 2023.