Huurder heeft een ruimte in gebruik genomen die niet tot de gehuurde woonruimte behoort. Ondanks sommaties ontruimt de huurder de ruimte niet. De tekortkoning van huurder is zodanig dat in kort geding ontruiming van zowel de onrechtmatig gebruikte ruimte als het gehuurde gerechtvaardigd is.
De feiten
Gedaagde/huurder huurt sinds 16 mei 2005 van eiseres/verhuurder een woning. De verhuurder constateert op 18 november 2022 dat de huurder een ruimte op de begane grond in gebruik heeft genomen die volgens verhuurder niet tot het gehuurde behoort. De huurder heeft de ruimte als atelier ingericht. Vanaf 30 januari 2023 stuurt de verhuurder diverse sommaties aan de huurder om zijn spullen uit de ruimte te verwijderen en de ruimte niet meer te gebruiken. De huurder geeft geen gehoor aan de sommaties en blijft gebruik maken van de ruimte op de begane grond.
Verhuurder vordert in kort geding dat de huurder zowel de ruimte op de begane grond als de gehuurde woonruimte (op de eerste verdieping) ontruimt, onder verbeurte van een dwangsom van € 1000 per dag.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurder de ruimte op de begane grond in gebruik heeft genomen zonder daartoe gerechtigd te zijn. Omdat de huurder weigert de ruimte te verlaten schiet de huurder volgens de verhuurder ernstig te kort in zijn verplichtingen als huurder. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ontruiming van de gehuurde woonruimte in kort geding. De huurder betwist de vordering en stelt zich op het standpunt dat hij het hele pand, inclusief de ruimte op de begane grond en de tuin, huurt.
Oordeel kantonrechter
Onrechtmatig gebruik
De kantonrechter oordeelt allereerst dat de verhuurder een spoedeisend belang heeft, omdat er sprake is van inbreuk op haar eigendomsrecht en de verhuurder de ruimte nodig heeft om deze ter beschikking te stellen aan de naburige supermarkt.
De kantonrechter overweegt dat uit het dossier blijkt dat de ruimte op de begane grond bij aanvang van de huurovereenkomst in 2005 niet toegankelijk was voor de huurder en door de verhuurder ook nooit toegankelijk is gemaakt. Dit blijkt ook uit een video die de huurder heeft gemaakt. In die video zegt de huurder onder meer dat hij de ruimte op de begane grond zelf heeft toegeëigend. Ook gebruikte de naburige supermarkt, in elk geval vanaf 2008, de ruimte op de begane grond als opslag, iets waar de huurder kennelijk nooit bezwaar tegen heeft gemaakt. Daarnaast doet de verhuurder de huurder in 2019 een voorstel om de mogelijkheden te onderzoeken om de ruimte bij de woning te betrekken, omdat de huurder aangeeft de ruimte graag in gebruik te willen nemen. Ook hieruit volgt volgens de kantonrechter dat de huurder aannam dat de ruimte op de begane grond niet tot het gehuurde behoorde.
De kantonrechter concludeert dat de huurder de ruimte zonder recht of titel gebruikt en veroordeelt de huurder de ruimte op de begane grond te ontruimen.
Gedaagde moet ook gehuurde woning ontruimen
De kantonrechter oordeelt daarnaast dat de huurder, door zich toegang te verschaffen tot de ruimte op de begane grond en deze vervolgens in gebruik te nemen zonder daartoe enig recht te hebben, misbruik heeft gemaakt van zijn positie als huurder. Het getuigt niet van goed huurderschap dat de huurder, ondanks sommaties de ruimte is blijven gebruiken. De tekortkoming van de huurder is volgens de kantonrechter zo ernstig dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst op deze grond wordt ontbonden. Daarop vooruitlopend wijst de kantonrechter de gevorderde ontruiming van de gehuurde woning ook toe. Gelet op de houding van de huurder vindt de kantonechter oplegging van een dwangsom ook gerechtvaardigd: € 250 voor iedere dag of gedeelte dat de huurder niet aan de ontruimingsveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000.
Rechtbank Noord-Holland 3 augustus 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:7997
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 6 september 2023.