Een huurder heeft sinds 2012 last van lekkages en schimmelproblematiek in de door haar gehuurde woning. De huurder vordert huurprijsvermindering en schadevergoeding. De vordering tot huurprijsvermindering wordt slechts gedeeltelijk toegewezen omdat de huurder haar vordering niet op tijd heeft ingediend (vervaltermijn van zes maanden). Daarnaast is niet gebleken dat de huurder schade heeft geleden, nog daargelaten dat het nog maar de vraag is of de schade toerekenbaar is aan de verhuurder.
De feiten
De huurder huurt een woning van de verhuurder voor een bruto huurprijs van € 815,48 per maand. Volgens de huurder zijn er al vanaf 2012 lekkages en schimmelproblematiek in de woning, met als gevolg verminderd huurgenot. De huurder vordert een huurprijsvermindering van 50%. Daarnaast stelt de huurder schade te hebben geleden vanwege de gebreken.
Oordeel kantonrechter
Gedeeltelijke huurprijsvermindering
De kantonrechter overweegt dat een eventuele huurprijsvermindering alleen vanaf 6 september 2022 kan worden toegewezen en niet over een eerdere periode. Op grond van art. 7:257 BW geldt er een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Vast staat dat de huurder de verhuurder in juli 2022 in kennis heeft gesteld van de schimmelvorming. Dit betekent dat de rechten van de huurder op huurprijsvermindering vervallen na zes maanden, tenzij de huurder binnen die termijn een procedure start. Omdat de huurder pas op 6 maart 2023 is gaan dagvaarden is haar recht op huurprijsvermindering over de periode ouder dan zes maanden voor 6 maart 2023 vervallen.
Het beroep van de huurder dat de vervaltermijn voor haar niet geldt omdat de woning een geliberaliseerde woning is, slaagt niet. De kantonrechter overweegt namelijk dat de netto huurprijs onder de liberalisatiegrens blijft.
Volgens de kantonrechter staat wel vast dat de huurder last heeft gehad van de schimmelvorming en wateroverlast, die zij in juli 2022 heeft gemeld. Het probleem is in november 2022 door de verhuurder verholpen. De huurder kan dan aanspraak maken op huurprijsvermindering vanaf 6 september 2022 tot en met november 2022. Omdat niet duidelijk is op welke datum in november 2022 het gebrek is verholpen, terwijl het op de weg had gelegen van de verhuurder om dit te onderbouwen, wordt de huurprijsvermindering toegewezen over de hele maand november 2022. Geen vermindering zoals gevorderd met 50% maar met 10%, zodat de huurprijs in die periode wordt vastgesteld op € 717,61 in plaats van € 797,34.
Schadevergoeding niet toewijsbaar
De huurder stelt dat de schimmelvorming en wateroverlast was doorgetrokken naar de aangrenzende kamer als gevolg waarvan de kledingkast en de daar bevindende kleren zijn vergaan. De schadevordering wordt echter afgewezen omdat onvoldoende aannemelijk is dat de huurder (nog) schade heeft. Daarnaast is het überhaupt de vraag of de vermeende schade toerekenbaar is aan de verhuurder.
Rechtbank Amsterdam 26 september 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:5960
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 20 oktober 2023.