Een huurder veroorzaakt ernstige overlast in en rondom zijn woning. De overlast bestaat onder meer uit hard schreeuwen, bedreigingen, beledigingen en het gooien van spullen richting omwonenden. De overlast is volgens de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. In kort geding wordt daarom de ontruiming van de woning toegewezen. Ook de gevorderde huurachterstand wordt toegewezen. De kantonrechter acht het beding in de algemene voorwaarden op grond waarvan de verhuurder veroordeling in de proceskosten vordert, oneerlijk. Omdat dat beding niet kan worden vervangen door een eerlijke bepaling of de wet, wordt de gevorderde proceskostenveroordeling afgewezen en dient iedere partij de eigen proceskosten te dragen.
De feiten
Een huurder huurt met ingang van 26 november 2015 in Amsterdam een woning van de verhuurder. De huurprijs bedraagt op dit moment € 612,55 per maand, incl. servicekosten. De verhuurder ontvangt sinds oktober 2022 meerdere overlastmeldingen over de huurder. Het gaat om hard schreeuwen, bedreigingen, beledigingen en het gooien van spullen richting omwonenden. Uit een buurtonderzoek van de verhuurder blijkt dat meerdere omwonenden overlast ondervinden van de huurder. Er vinden verschillende gesprekken plaats met de huurder en de huurder wordt door de verhuurder meerdere malen schriftelijk gesommeerd de overlast te stoppen. De gestelde overlast stopt echter niet. Daarnaast laat de huurder tot en met de huur over de maand oktober 2023 een huurachterstand ontstaan van € 2.006,87.
De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente, betaling van de huurprijs van € 612,55 per maand tot de datum van ontruiming en veroordeling van de huurder in de proceskosten.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
De verhuurder geeft aan dat er talrijke en ernstige overlastklachten zijn en dat de belangen van de omwonenden ernstig worden geschaad. De verhuurder (een woningcorporatie) dient de omwonenden het rustig huurgenot te verschaffen.
Volgens de huurder veroorzaakt hij geen overlast en zijn het juist zijn buren die overlast veroorzaken.
Oordeel kantonrechter
Richtlijn oneerlijke bedingen
De kantonrechter overweegt dat in kort geding de ontruiming alleen toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en de verhuurder een spoedeisend belang heeft. De verhuurder beroept zich ten aanzien van de vordering tot ontruiming op artikel 7.9 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Nu de huurder een consument is en de verhuurder een handelaar, dient allereerst op grond van de richtlijn 93/13 EG (richtlijn oneerlijke bedingen) ambtshalve te worden getoetst of dit beding eerlijk. Dit is volgens de kantonrechter het geval.
Ernstige overlast
Volgens de kantonrechter blijkt uit het dossier dat de huurder al geruime tijd ernstige overlast veroorzaakt. Dit wordt ook bevestigd door het overzicht van 52 meldingen dat door de politie is opgesteld. De ernst van de overlast en het voortduren daarvan wordt bevestigd door het feit dat de gemeente Amsterdam een Einde Interventieverklaring met laatste kans heeft afgegeven. De kantonrechter vindt de overlast zo ernstig dat op voorhand voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De huurder heeft zijn verweer verder niet onderbouwd met stukken. Sterker nog: de kantonrechter vindt dat het verweer van de huurder niet getuigt van enige zelfreflectie en dat daardoor niet de verwachting bestaat dat de door de omwonenden ondervonden overlast in de toekomst in enige mate zal verminderen. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.
Huurachterstand
De huurachterstand is steeds op grond van art. 8 van de huurovereenkomst verhoogd. Ook hiervan overweegt de kantonrechter dat ambtshalve dient te worden getoetst of de bedingen waarop de verhuurder zich beroept of kan beroepen eerlijk zijn. Volgens de kantonrechter is art. 8 echter niet oneerlijk en mocht de verhuurder de huurprijs jaarlijks verhogen. De vordering tot betaling van de huurachterstand en de betaling van de huurprijs tot aan de datum van ontruiming, worden dan ook toegewezen.
Vordering veroordeling in de proceskosten afgewezen
De vordering tot vergoeding van de proceskosten is gebaseerd op art. 16 van de algemene voorwaarden waarin is opgenomen dat alle gemaakte gerechtelijke en/of buitengerechtelijke kosten voor de partij zijn die tekortschiet. De kantonrechter vindt deze bepaling te ruim geformuleerd waardoor het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord. De bepaling wordt op voorhand daarom als oneerlijk aangemerkt. De kantonrechter overweegt dat vervolgens niet kan worden teruggevallen op de wettelijke regeling omdat op grond van het Dexia arrest (ECLI:EU:C:2021:68) de oneerlijke bepaling niet mag worden vervangen door een eerlijke bepaling of de wet. De door de verhuurder gevorderde proceskostenveroordeling wordt daarom afgewezen: iedere partij moet de eigen kosten dragen.
Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6727
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 6 november 2023.