Een huurder veroorzaakt overlast in en rondom zijn woning. De overlast bestaat onder meer uit geluidsoverlast door ruzies, geschreeuw, gevloek, smijten met deuren en harde muziek. Volgens de kantonrechter is de verhuurder geslaagd in het leveren van het bewijs dat de huurder ernstige overlast veroorzaakt. Van de verhuurder kan niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder dient de woning te ontruimen.
De feiten
Huurder huurt sinds 8 november 2013 een hoekwoning. De verhuurder ontvangt op een gegeven moment klachten van omwonenden betreffende overlast door de huurder. De verhuurder heeft buurtbemiddeling ingeschakeld maar de buurtbemiddeling is gestrand. De verhuurder heeft vervolgens tevergeefs geprobeerd een gedragsaanwijzing op te leggen aan de huurder.
Verhuurder start een procedure en vordert ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder en ontruiming van de woning.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
De verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurder structureel ernstige overlast veroorzaakt bestaande uit: geluidsoverlast door ruzies, geschreeuw, gevloek, smijten met deuren en harde muziek. De verhuurder geeft verder aan dat het gevaarlijke rijgedrag van de huurder voor gevoelens van onveiligheid zorgt bij omwonenden.
De huurder concludeert tot afwijzing van de vorderingen. De huurder voert onder meer aan dat hij geen overlast veroorzaakt en dat de woning vrij gehorig is. Ook zal bij een eventuele belangenafweging, de belangenafweging in het voordeel van de huurder moeten uitvallen.
Oordeel kantonrechter
Tekortkoming
De kantonrechter geeft allereerst aan dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op grond van art. 7:213 BW dient een huurder zich daarnaast als goed huurder te gedragen.
Overlast?
De kantonrechter constateert dat de verhuurder meerdere emailberichten heeft overgelegd van meerdere omwonenden waarin wordt geklaagd over de huurder. Het gaat om meldingen over: luidruchtige ruzies, geschreeuw, harde muziek, gevaarlijk rijgedrag, intimidatie, bedreiging, gillen, schelden en met belachelijk hoge snelheid met zijn auto langs een veldje met spelende kinderen rijden. Daarnaast heeft de verhuurder een bestuurlijke rapportage van de politie overgelegd, waaruit naar voren komt dat de politie naar aanleiding van meldingen een aantal keren geschreeuw, ruzie, hard praten en/of discussie tussen de huurder en zijn vriendin heeft waargenomen. Ook zijn er in de procedure getuigen gehoord die volgens de kantonrechter op overtuigende wijze uit eigen waarneming hebben verklaard over de overlast door de huurder. Voorts heeft de verhuurder geluidsopnames overgelegd waarop meerdere malen geschreeuw, geruzie en gescheld is te horen. De huurder heeft niet weersproken dat hij te horen is op de geluidsopnames.
Volgens de kantonrechter heeft de verhuurder voldoende gedaan om de overlast te proberen te stoppen. De verhuurder is niet gehouden geluidsisolerende maatregelen te treffen. De kantonrechter is dan ook van oordeel, mede omdat de verhuurder al veel heeft gedaan om te trachten de overlast te stoppen, dat het belang van de verhuurder bij ontbinding, ook gezien de vele klachten van omwonenden, groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden dan ook toegewezen.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 1 februari 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:717
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 17 februari 2023.