In kort geding wordt de ontruiming van een ruimte toegewezen die zonder omgevingsvergunning als woonruimte werd verhuurd. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder ex. art. 7:210 BW was gerechtvaardigd.
De feiten
De verhuurder (rechtsopvolger) is eigenaar van een ruimte die met ingang van 4 februari 2020 als woonruimte wordt verhuurd. De gehuurde ruimte ligt op de begane grond van een complex en is oorspronkelijk bestemd als kantoorruimte/werkruimte voor de huismeester van het complex. Nadat de huidige huurder in het gehuurde is gaan wonen met haar jongvolwassen dochter, is door de gemeente Houten geconstateerd dat aan de vorige eigenaar geen omgevingsvergunning is verleend voor het gebruik van de ruimte als woonruimte en dat de ruimte niet voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan woonruimte. De verhuurder ontbindt in november 2022 de huurovereenkomst buitengerechtelijk. Op 12 december 2022 legt de gemeente een last onder dwangsom op aan de verhuurder van € 10.000 die ineens is verschuldigd als na een termijn van vier maanden de bewoning van de ruimte niet is geëindigd. De verhuurder biedt de huurder vervangende woonruimte aan. De huurder accepteert de vervangende woonruimte niet en weigert de ruimte vrijwillig te verlaten.
De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde. De huurder vindt dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen omdat de verhuurder volgens de huurder niet de bevoegdheid had de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Juridisch kader/oordeel kantonrechter
De kantonrechter overweegt dat op grond van art. 7:210 BW zowel de verhuurder als de huurder de huurovereenkomst kan ontbinden indien een gebrek dat de verhuurder op grond van art. 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde geheel onmogelijk maakt. De verhuurder is volgens art. 7:206 BW verplicht een gebrek te verhelpen tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
Einde huurovereenkomst
Uit het door de verhuurder overgelegde besluit opleggen last onder dwangsom illegaal gebruik voor woondoeleinden, blijkt dat de ruimte is vergund als ‘huismeester ruimte’. Door de ruimte zonder vergunning te laten gebruiken als woning handelt de verhuurder in strijd met de Wabo en de beheersverordening Centrum van Houten. Uit het besluit blijkt verder dat de gemeente heeft onderzocht of de geconstateerde gebreken aan het gehuurde door middel van een omgevingsvergunning zijn te legaliseren. Dit blijkt niet het geval. Hierbij is doorslaggevend dat de gemeente het niet aannemelijk vindt dat het gehuurde aan de voor een bestaande woning geldende in het Bouwbesluit 2012 neergelegde eisen voor (in ieder geval) daglichttoetreding kan voldoen, zonder dat ingrijpende constructieve wijzigingen in/aan het gehuurde worden uitgevoerd.
De kantonrechter overweegt dat gelet op de inhoud van het besluit er sprake is van een situatie waarin een overheidsmaatregel het gebruik van het gehuurde als woning verhindert, waardoor het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt. Daarbij kan niet van de verhuurder worden verwacht de noodzakelijke uitgaven voor de constructieve wijzigingen door te voeren. De verhuurder was dan ook bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijke op grond van art. 7:210 BW te ontbinden.
Ontruiming
Hierdoor verblijft de huurder met haar dochter zonder recht of titel in het gehuurde. Het belang van de verhuurder bij een spoedige ontruiming van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van de huurder om het gebruik van het gehuurde voort te zetten. De kantonrechter weegt hierbij mee dat de huurder om haar moverende redenen de vervangende woonruimte heeft geweigerd. De ontruimingsvordering wordt dan ook toegewezen en wel op een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis.
Rechtbank Midden-Nederland 17 januari 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:263
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 31 mei 2023.