Een huurder exploiteert een kapsalon in het tuinhuisje dat in de tuin van haar woning staat. De verhuurder (sociale verhuurder) vordert dat de huurder hiermee stopt. De kantonrechter wijst de vordering toe omdat de huurder in strijd handelt met de in de huurovereenkomst aan het gehuurde gegeven bestemming.

De feiten

Een verhuurder (een woningcorporatie) verhuurt een woning met tuin en aanbehoren aan een huurder. De huurovereenkomst is gesloten op 30 april 2003. De huurder is op een gegeven moment getrouwd op grond waarvan haar partner medehuur is van de woning. Sinds 2013 exploiteert de huurder een kapsalon. In eerste instantie knipte de huurder haar klanten in de woning. In de loop van 2013 hebben de huurders een tuinhuis geplaatst in de tuin. Sindsdien ontvangt en verzorgt de huurder haar klanten in het tuinhuisje. Op 16 januari 2023 sommeert de toenmalige gemachtigde van de verhuurder dat de huurders de exploitatie van de kapsalon vanuit het tuinhuisje staken. De huurders hebben hier geen gevolg aan gegeven.

De verhuurder vordert dat de huurders hoofdelijk worden veroordeeld, op straffe van een dwangsom, de bedrijfsmatige exploitatie van de kapsalon vanuit de woning te staken en gestaakt te houden. Daarnaast vordert de verhuurder dat de huurovereenkomst tussen partijen voorwaardelijk wordt ontbonden en dat de huurders worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

Volgens de verhuurder schieten de huurders tekort in de nakoming van de huurovereenkomst door de vestiging en bedrijfsmatige exploitatie van de kapsalon in de woning.

De huurders verweren zich door allereerst te stellen dat het tuinhuisje een roerende zaak is die niet tot het gehuurde behoort. Daarnaast geven de huurders onder meer aan dat het exploiteren van de kapsalon past binnen het bestemmingsplan waar de woning onder valt en dat de verhuurder geen belang heeft bij haar vordering.

Oordeel kantonrechter

Bestemming

Volgens de kantonrechter staat vast dat in de schriftelijke huurovereenkomst en het huurreglement staat dat de woning is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Ook staat vast dat de huurders in het tuinhuisje in de tuin een kapsalon exploiteren. Dit gebruik is volgens de kantonrechter aan te merken als bedrijfsmatig gebruik. Dit gebruik stemt niet overeen met de aan het gehuurde gegeven woonbestemming. De kantonrechter gaat er niet in mee dat het tuinhuisje roerend is en daarmee niet tot de woning behoort. Het tuinhuisje en daarmee de kapsalon, bevindt zich in de tot het gehuurde behorende tuin. Alle activiteiten van de huurders in de tuin vallen onder het gebruik van het gehuurde.

Tekortkoming

Of het bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst moet worden beschouwd, hangt volgens de kantonrechter af van de aard van het bedrijf en dus van de omstandigheden van het geval.

In dit geval gaat het om de exploitatie van een kapsalon waarbij de huurder ter plaatse haar klanten ontvangt en hen de gewenste kappersbehandeling geeft. Gebleken is dat het tuinhuisje is ingericht als een volwaardige kapsalon en om die reden ook is aangesloten op water en elektra. De kapsalon is, blijkens de website van de huurder, vijf dagen in de week geopend; maandag tot en met donderdag van 9:30 uur tot 20:30 uur en vrijdag van 9:30 uur tot 17:00 uur. Afgaande op de door huurders afgegeven verklaring komen er gemiddeld dagelijks één of meerdere klanten, soms twee à drie klanten per dag. Niet uitgesloten kan worden dat dit aantal zal toenemen nu huurders op de website een wervende advertentie hebben geplaatst en ter plaatse een reclame-uiting (spandoek) hebben opgehangen die zichtbaar is vanaf de openbare weg.

Dit betekent volgens de kantonrechter dat de exploitatie van de kapsalon zonder toestemming van de verhuurder een tekortkoming oplevert. De overige door de huurders opgevoerde verweren worden verworpen.

De kantonrechter veroordeelt de huurders dan ook hoofdelijk om binnen drie maanden na betekening van het vonnis de exploitatie van de kapsalon in de woning te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van € 25 per dag met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 5.000. De vordering van de verhuurder tot voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning acht de kantonrechter prematuur en wordt afgewezen.

Rechtbank Noord-Holland 6 december 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:12369

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 31 maart 2024.