De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte vanwege een huurachterstand van acht maanden. Ontruiming dient plaats te vinden binnen één maand na betekening van het vonnis. De nevenvorderingen die zien op betaling van de gevorderde boete en incassokosten worden deels toegewezen. De vordering die ziet op betaling van de wettelijke handelsrente wordt afgewezen.

De feiten

De verhuurder (eiseres) verhuurt aan de huurder (gedaagde) een bedrijfsruimte in Vlaardingen. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.203,95, incl. btw per maand. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2019 voor een periode van 2 jaar en 11 maanden (tot en met 30 september 2022). De waarborgsom bedraagt € 3.611,85. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW van toepassing verklaard.

De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2022 en ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert de verhuurder aan huurachterstand een bedrag van € 9.631,60 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, een bedrag van € 1.203,95 per maand tot aan ontbinding, eenzelfde bedrag na de ontbinding tot aan de einddatum van de huidige looptijd van de huurovereenkomst zijnde 1 oktober 2022, verbeurde boete ad. € 7.200 en primair de werkelijke kosten ad. € 3.713,13 dan wel subsidiair de buitengerechtelijke kosten ad. € 902,96.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat huurder een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 9.631,60. Deze huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.

Gedaagde betwist de vorderingen en geeft aan dat eiseres gedaagde heeft verzocht het gehuurde per 1 januari 2022 te ontruimen. De huurovereenkomst is dan ook per 1 januari 2022 geëindigd zoals afgesproken. Het gehuurde is bezemschoon opgeleverd. Gedaagde is geen huurpenningen na 1 januari 2022 verschuldigd en eventueel verschuldigde huur dient te worden verrekend met de borg, waardoor de huurtermijnen zijn voldaan.

Oordeel kantonrechter

Huurovereenkomst geëindigd?

Eiseres heeft gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd. Gedaagde heeft haar verweer hieromtrent niet onderbouwd en ook geen bewijs aangeboden. De kantonrechter verwerpt het verweer van gedaagde dan ook.

Gedaagde betwist niet dat zij de huur over de maanden augustus 2021 tot en met maart 2022 niet heeft voldaan. Het gevorderde bedrag is volgens de kantonrechter dan ook in beginsel toewijsbaar. Eiseres heeft er tijdens de mondelinge behandeling mee ingestemd om de aan haar betaalde waarborgsom ten bedrage van € 3.611,85 te verrekenen met de huurachterstand. Volgens de kantonrechter dient dit bedrag in mindering te worden gebracht op de huurachterstand waardoor een bedrag van € 6.019,75, berekend tot de maand maart 2022 toewijsbaar is.

Ontbinding en ontruiming?

De kantonrechter stelt vast dat een huurachterstand van meer dan twee maanden in een situatie als de onderhavige voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst. De rechter dient dan wel alle omstandigheden af te wegen. Aangezien de achterstand acht maanden bedraagt en gedaagde geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen. Gedaagde wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen binnen één maand na betekening van het vonnis.

Gedaagde dient de huur te blijven betalen tot en met de maand waarin zij het gehuurde heeft verlaten (art. 7:225 BW). Voor de vordering die ziet op gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd, wordt gedaagde ambtshalve veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat.

Boete, wettelijke handelsrente en werkelijke kosten

Eiseres vordert de boete ad. € 7.200 op grond van de van toepassing zijnde algemene bepalingen. De kantonrechter matigt de boete tot de helft (€ 3.600) vanwege de omstandigheid dat gedaagde vanwege onder meer de COVID-19 crisis niet steeds op tijd kon betalen.

De kantonrechter wijst de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand af omdat op grond van art. 6:92 BW hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Nu de boete wordt toegewezen is geen plaats meer voor toewijzing van de wettelijke handelsrente, aldus de kantonrechter. De wettelijke handelsrente over toekomstige huurtermijnen wordt ook afgewezen omdat niet gesteld of gebleken is dat gedaagde met de betaling van de toekomstige huurtermijnen in gebreke is.

De gevorderde werkelijke kosten wijst de kantonrechter af omdat niet voldaan is aan de dubbele redelijkheidstoets. Eiseres heeft de redelijkheid van de gemaakte kosten niet onderbouwd. De subsidiaire vordering die ziet op de incassokosten ad. € 902,96, en die is gebaseerd op het Besluit buitengerechtelijke incassokosten, acht de kantonrechter wel redelijk en worden dan ook toegewezen.

Gedaagde wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten.

Rechtbank Rotterdam 9 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7566

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 29 september 2022.