De verhuurder doet de huurder een aanbod voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Het aanbod ziet onder meer op een huurprijswijzigingsbeding, boetebeding en renovatiebeding. Volgens de kantonrechter is het voorstel van de verhuurder niet redelijk. De gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden afgewezen.

De feiten

De verhuurder en de huurder sluiten op 5 oktober 2005 een huurovereenkomst voor een woning. Partijen zijn vanaf de maand juli 2023 een nieuwe huurprijs overeengekomen van € 700 per maand. De verhuurder doet de huurder een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. De nieuwe bepalingen zien onder meer op huurprijswijziging/indexatie, een boetebepaling en een renovatiebepaling. Ook zijn in het aanbod algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. De verhuurder laat de huurder per email van 15 augustus 2023 weten dat als de huurder niet instemt met het redelijk aanbod van de nieuwe huurovereenkomst, de huurovereenkomst wordt opgezegd met in achtneming van een opzegtermijn van zes maanden. De huurovereenkomst zal dan eindigen per 1 maart 2024. Per email van 13 september 2023 bevestigt de verhuurder aan de huurder dat de huurovereenkomst is opgezegd en eindigt per 1 maart 2024.

Verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

Verhuurder legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de huurder een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en dat de huurder ten onrechte daar niet mee akkoord is gegaan.

De huurder concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

Oordeel kantonrechter

Stelsel van de wet

De kantonrechter stelt voorop dat als de verhuurder aan de huurder een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte en de huurder accepteert dat aanbod niet, dan kan de verhuurder dit ten grondslag leggen aan een huuropzegging (art. 7:274 lid 1 onder d BW). Een verhuurder die hier een beroep op wil doen moet aan de huurder een aanbod hebben gedaan dat – onder alle omstandigheden van het concrete geval – redelijk was voor de huurder (HR 4 januari 1985, NJ 1985/789).

Redelijk aanbod?

Volgens de kantonrechter onderbouwt de verhuurder niet duidelijk waarom hij belang heeft bij de invoering van uitgebreide boeteclausules. De renovatiebepaling is volgens de kantonrechter onduidelijk geformuleerd. Niet valt uit te sluiten dat de huurder de woning blijvend moet verlaten in het geval van een renovatie. Over de nieuwe indexatieclausule merkt de kantonrechter op dat indexatie van de huurprijs ook mogelijk is op grond van de wet en dat de clausule op zich niet leidt tot een nadeligere positie voor de huurder.

Conclusie

De kantonrechter is van oordeel dat in dit specifieke geval de aangeboden nieuwe huurovereenkomst de huurder in een nadeligere positie brengt ten opzichte van de huidige situatie. Volgens de kantonrechter valt uit de wetsgeschiedenis af te leiden dat modernisering van huurvoorwaarden reden kan zijn om tot een nieuwe huurovereenkomst te komen. Echter, heeft de verhuurder onvoldoende duidelijk gemaakt waarom de verhuurder belang heeft bij de voorgestelde nieuwe huurvoorwaarden. Met name wat betreft de boetebepaling en de renovatiebepaling. De vorderingen van de verhuurder worden dan ook afgewezen.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant 15 mei 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3214

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 31 mei 2024.