De politie vindt in de berging bij een woning een handelshoeveelheid hard- en softdrugs. De kantonrechter oordeelt dat de bijzondere aard van de tekortkoming, ondanks het zerotolerancebeleid van de verhuurder/woningcorporatie, geen ontbinding rechtvaardigt. De vorderingen van de verhuurder worden afgewezen.
De feiten
Een huurder huurt van een verhuurder (woningcorporatie) vanaf 9 februari 2016 een (zelfstandige) woning. Op 8 oktober 2022 vindt de politie in de berging die bij de woning hoort een handelshoeveelheid hard- en softdrugs. Daarnaast zou er sprake zijn van overlast vanuit de woning, onder andere door de hond van de huurder.
De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert de verhuurder een gebruiksvergoeding vanaf het moment van de ontbinding tot het moment van daadwerkelijke ontruiming. Volgens de verhuurder is de huurder ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet. De huurder betwist de vorderingen.
Juridisch kader
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter overweegt dat uit de toelichting van de verhuurder blijkt dat met name het aantreffen van een handelshoeveelheid drugs in de berging van de woning de huurder wordt verweten. Naar aanleiding van de overlastmeldingen heeft de huurder begeleiding aanvaard en is de overlast – op een eenmalige logeerpartij van de hond na – gestopt. Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs is in de algemene voorwaarden en het addendum die bij de huurovereenkomst horen, uitdrukkelijk niet toegestaan. Volgens de kantonrechter moet de huurder daarnaast hebben geweten dat er drugs in zijn berging lag, omdat hij een sleutel van de berging had gegeven aan een persoon van wie de huurder zelf af en toe softdrugs kocht.
Ernst van de tekortkoming
De kantonrechter overweegt vervolgens dat er van gevaarzetting, zoals bij een hennepkwekerij, geen sprake was. Er waren signalen van handel vanuit de berging, niet vanuit de woning en de huurder heeft niet zelf gehandeld. Daarnaast is de huurder enkel veroordeeld voor medeplichtigheid bij het aanwezig hebben van softdrugs en is de huurder vrijgesproken van medeplegen van dit feit. Volgens de kantonrechter is er dan ook sprake van een relatief geringe tekortkoming, maar voldoende ernstig om zonder bijzondere omstandigheden een ontbinding te rechtvaardigen.
Bijzondere aard/belangenafweging
De kantonrechter overweegt dat het belang van de verhuurder erin is gelegen dat zij een zerotolerancebeleid voert ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet en dat dit beleid zijn werking verliest als daarop uitzonderingen worden gemaakt. Volgens de kantonrechter zijn er echter aan de zijde van de huurder een aantal bijzondere persoonlijke omstandigheden die maken dat dit belang voor deze huurder zwaarder weegt dan bij een willekeurige andere huurder. De huurder heeft de woning in 2016 toegewezen gekregen in het kader van het project Woningtoewijzing met Zorg. Daarvoor was de huurder woonachtig in de opvang van het Leger des Heils. De verplichte begeleidingsovereenkomst was na twee jaar niet verlengd omdat het goed ging met de huurder. De huurder geeft aan in 2022 een aantal emotionele klappen te hebben gehad die, mede als gevolg van zijn posttraumatische stressstoornis, hebben geleid tot een terugval in depressie. Het gaat nu beter met de huurder vanwege de begeleiding die hij krijgt. Verlies van de woning zou ertoe leiden dat de huurder op straat komt te staan met een aanzienlijk risico op maatschappelijke teloorgang.
Volgens de kantonrechter maakt daarom dat in dit bijzondere geval het belang van de huurder bij behoud van de woning, zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst.
De kantonrechter overweegt ten overvloede dat dit oordeel niet mag worden gezien als een afwijzing van het zerotolerancebeleid van de verhuurder. De slotsom is evenwel dat de vorderingen van de verhuurder worden afgewezen en de verhuurder in de proceskosten wordt veroordeeld.
Rechtbank Midden-Nederland 23 augustus 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4262
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 28 september 2023.