Een huurder overlijdt. De echtgenote (gedaagde) is van rechtswege medehuurder en zet na het overlijden van de huurder de huur ex. art. 7:268 lid 1 BW als huurder voort. De kantonrechter oordeelt dat gedaagde onrechtmatig handelt tegenover de verhuurder door al geruime tijd in het gehuurde te verblijven zonder enige betaling te verrichten. De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de vorderingen van de verhuurder tot betaling huurachterstand, ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De vorderingen tot ontruiming en betaling huurachterstanden worden in dit kort geding dan ook toegewezen.
De feiten
Stichting de Alliantie verhuurt vanaf 8 augustus 2019 een woning aan een huurder. Huurder is getrouwd met gedaagde. De huur bedraagt € 649,48 per maand. De huurder overlijdt. De gedaagde blijft woonachtig in het gehuurde maar betaalt geen huur. Tot en met januari 2022 is er een achterstand van € 7.144,28.
Verhuurder vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand tot en met januari 2022 en een schadevergoeding van € 649,48 per maand vanaf 1 februari 2022 voor iedere maand of gedeelte dat gedaagde het gehuurde niet heeft ontruimd.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt primair aan haar vordering ten grondslag dat gedaagde zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en subsidiair, als gedaagde als huurder moet worden aangemerkt, er een grote huurachterstand is ontstaan.
Oordeel kantonrechter
Spoedeisend belang
Volgens de kantonrechter vloeit het spoedeisend belang voort uit de aard van de gevraagde voorziening. Gelet op de krapte op de woningmarkt en de lange wachtlijsten die bestaan voor dit type woningen, heeft Stichting de Alliantie er belang bij dat zo snel mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie.
Inhoudelijke beoordeling
De kantonrechter geeft aan dat moet worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat de vordering van Stichting de Alliantie in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Mede gelet op de belangen van partijen.
Gedaagde is huurder
De kantonrechter geeft aan dat op grond van art. 7:266 lid 1 BW de echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder van rechtswege medehuurder is, zolang het gehuurde het hoofdverblijf is van de echtgenoot of geregistreerd partner. Art. 7:268 lid 1 BW bepaalt dat een medehuurder van rechtswege huurder van het gehuurde wordt bij overlijden van de huurder. Verder stelt de kantonrechter voorop dat op grond van art. 6:265 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Stichting de Alliantie heeft onweersproken gesteld dat gedaagde de echtgenote is van huurder en dat gedaagde haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dit betekent dat gedaagde van rechtswege medehuurder is en met het overlijden van de huurder, huurder is geworden van het gehuurde. Gedaagde blijft dan ook volgens de kantonrechter niet zonder recht of titel in het gehuurde. Verder staat vast dat gedaagde geen betalingen heeft verricht aan Stichting de Alliantie voor het gebruik van de woning.
Betalingsonmacht
Gedaagde geeft aan dat zij groot belang heeft bij behoud van het gehuurde, want anders komt ze op straat te staan. Daarnaast geeft gedaagde aan ziek te zijn en binnenkort te worden geopereerd. Gedaagde beschikt niet over een verblijfstitel en is niet in staat het gevorderde te betalen.
De kantonrechter geeft echter aan dat betalingsonmacht gedaagde niet ontheft van haar betalingsverplichting. De huurachterstand levert een tekortkoming op en de huurachterstand bedraagt bovendien meer dan drie maanden. In de regel kan bij een huurachterstand van drie maanden of meer ontbinding en ontruiming worden uitgesproken.
Belangenafweging
Alhoewel de kantonrechter zich realiseert dat toewijzing van de vordering ingrijpend is voor gedaagde, kan niet voorbij gegaan worden aan het belang van Stichting de Alliantie bij een eerlijke verdeling van het schaarse woningaanbod op de huurmarkt. Het belang van Stichting de Alliantie weegt in dit geval zwaarder dan het belang van gedaagde.
Conclusie
De kantonrechter geeft aan dat voldoende aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure de vorderingen van Stichting de Alliantie zullen worden toegewezen. De vorderingen van Stichting de Alliantie worden toegewezen en gedaagde wordt in de proceskosten veroordeeld.
Rechtbank Midden-Nederland 16 februari 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1561
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 23 juni 2022.