Er zijn op dit moment veel huurders die vanwege de gevolgen van de maatregelen tegen het Coronavirus moeite hebben om de huur te betalen. Denk aan het restaurant dat vanwege de Coronacrisis weken/maanden dicht moet. De vraag kan opkomen of het mogelijk is om de huurprijs te verlagen vanwege de Corona-maatregelen. In dit blog zal ik hier kort nader op ingaan.
Winkelruimte (‘artikel 7:290 BW bedrijfsruimte’)
De wet biedt de huurder van winkelruimte[1] niet veel mogelijkheden om de huurprijs naar beneden aan te passen. De huur kan wel (tijdelijk) worden verminderd bij vermindering van het huurgenot vanwege een gebrek. Maar van deze bepaling kunnen partijen, zoals hierna zal blijken, afwijken. Behalve als het gaat om gebreken die de verhuurder al kende of behoorde te kennen bij aanvang van de huur. Daar mag niet van de wet worden afgeweken.
Gebrek voor rekening huurder?
De vraag is of een van overheidswege verordonneerde gedwongen sluiting van bijvoorbeeld een horecazaak, kan worden gezien als een gebrek. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Daar valt bijvoorbeeld ook een wettelijk voorschrift onder dat een bepaald gebruik verbiedt. Een vervolgvraag kan zijn of de gedwongen sluiting – naar verkeersopvatting – wel of niet aan de huurder kan worden toegerekend. Deze vraag is op voorhand lastig te beantwoorden. De Corona crisis en de genomen maatregelen zoals gedwongen sluiting zijn zo uitzonderlijk dat hier nog niet veel rechtspraak over bekend is. Van belang kan ook zijn wat partijen in de huurovereenkomst en eventueel de algemene voorwaarden zijn overeengekomen.
ROZ – model
Bij de huur en verhuur van winkelruimte wordt in dat kader veelvuldig gebruik gemaakt van het door de Raad voor Onroerende Zaken uitgegeven ROZ-model winkelruimte, en de daarbij horende algemene bepalingen. In die algemene bepalingen staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat een huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening (behalve als de verhuurder met het verhelpen van het gebrek in verzuim is).
Derhalve; als een huurder heeft gecontracteerd op basis van het ROZ-model en de daarbij horende algemene bepalingen, zal een huurder geen aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.
Kantoorruimte (‘artikel 7:230a BW bedrijfsruimte’)
Ook bij kantoorruimte geldt de algemene regel dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot door een gebrek, aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Kantoorruimtes vallen echter buiten de van overheidswege verordonneerde sluiting van gebouwen. Dit neemt overigens niet weg dat er in veel kantoren thans weinig bedrijvigheid zal zijn omdat van overheidswege ook is geadviseerd om zoveel mogelijk thuis te blijven/thuis te werken. Maar omdat kantoren niet zijn gesloten en in principe gebruikt kunnen worden, zal er met betrekking tot de Corona-maatregelen niet snel sprake zijn van een gebrek aan het gehuurde. Nog daargelaten dat, al zou er wel sprake zijn van een gebrek, ook bij de huur/verhuur van kantoorruimte gebruik gemaakt kan zijn van het ROZ- model en de daarbij horende algemene bepalingen. En die bevatten dezelfde bepalingen over gebreken en huurprijsvermindering als de hiervoor genoemde bepalingen in het ROZ-model winkelruimte.
Onvoorziene omstandigheden
Een algemene regel waar een huurder (zowel winkelruimte als kantoorruimte) zich nog op zou kunnen beroepen, is de regeling van de onvoorziene omstandigheden. In extreme gevallen kan een rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst gedeeltelijk ontbinden, op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De rechter zal bij zo een vordering wel terughoudend moeten zijn. Op voorhand valt moeilijk in te schatten of – bijvoorbeeld – het van overheidswege gedwongen sluiten van een horeca zaak tot zo een onvoorziene omstandigheid kan worden gerekend. Helemaal kansloos lijkt mij zo een vordering op voorhand overigens niet.
Conclusie
Voor een huurder zijn er in verband met de Corona-maatregelen niet veel juridische mogelijkheden om de verhuurder te dwingen de huurprijs te verlagen. Zeker niet als er is gecontracteerd op basis van een ROZ-model. Dat neemt niet weg dat in deze uitzonderlijke tijden een verhuurder mogelijk bereid kan worden gevonden om de huurbetaling op te schorten, tijdelijk te verlagen of zelfs helemaal kwijt te schelden. Een verhuurder heeft immers geen baat bij leegstand en/of een huurder die in nog grotere financiële moeilijkheden komt. Partijen zouden hierover het gesprek kunnen aangaan. Als huurder eigenhandig de huur opschorten, kan vervelend uitpakken. In veel huurovereenkomst is opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan de huur op te schorten en ook dat er een boete staat op te late betaling van de huur.
Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel, kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 of email: info@dankooradvocatuur.nl).
[1] Ik noem winkelruimte, maar bijvoorbeeld horeca of ambachtsbedrijven vallen ook onder artikel 7:290 BW bedrijfsruimte.