In deze zaak vordert de verhuurder van een winkel- en woonruimte betaling van huurachterstand. De huurder heeft zijn onderneming als gevolg van de coronapandemie enige tijd moeten sluiten. Huurder betwist de hoogte van de huurachterstand. Onder meer door te stellen dat de gevolgen van het sluiten van zijn onderneming niet alleen door hem gedragen moeten worden. De kantonrechter passeert het verweer van de huurder grotendeels. Onder meer omdat de huurder onvoldoende onderbouwt met welk bedrag de huurprijs moet worden verminderd. De vorderingen van de verhuurder worden grotendeels toegewezen.
De feiten
De verhuurder heeft van 1 februari 2019 tot en met 31 december 2020 zowel een winkelruimte als een woonruimte aan de huurder verhuurd. De huurprijs van de winkelruimte bedroeg € 2.500 (excl. btw) en € 950 excl. btw voor de woonruimte. De waarborgsom bedroeg € 7.500 en is bij het eindigen van de huur niet aan huurder terugbetaald. Van de 23 maanden dat huurder de winkel- en woonruimte heeft gehuurd, heeft hij 11 maanden de huur niet betaald.
Verhuurder vordert dat de kantonrechter de huurder zal veroordelen tot betaling van € 55.065,88: € 47.700 huurachterstand, € 1.252 buitengerechtelijke incassokosten en € 6.113,88 wettelijke rente tot 29 juli 2021.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat huurder op basis van de huurovereenkomst iedere maand huur aan verhuurder moest betalen. Huurder heeft dit nagelaten waardoor er een huurachterstand is ontstaan. Hierdoor is huurder ook wettelijke rente en incassokosten verschuldigd.
Huurder erkent dat hij huurachterstand heeft laten ontstaan, maar voert aan dat de hoogte van de achterstand niet klopt.
Oordeel kantonrechter
Hoogte huurachterstand
Volgens huurder klopt de huurachterstand niet omdat onvoldoende rekening is gehouden met door hem verrichte betalingen. Uit de stukken blijkt dat huurder 12 maandtermijnen onbetaald heeft gelaten, wat overeenkomst met de vordering van de verhuurder. Huurder geeft nog aan dat hij pas twee weken na aanvang van de huurovereenkomst de volledige beschikking heeft gekregen over het gehuurde en dat hij het gehuurde twee weken voor het eindigen van de huurovereenkomst heeft verlaten. Huurder heeft zijn verweer volgens de kantonrechter echter onvoldoende onderbouwd, waardoor de kantonrechter dit verweer passeert.
Huurprijsvermindering Corona
De kantonrechter oordeelt dat door de Hoge Raad is bepaald dat de verplichte sluiting van de onderneming van de huurder in beginsel moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Dit geldt ook als er geringere exploitatiemogelijkheden zijn vanuit het gehuurde als gevolg van overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie. Vaststaat dat de onderneming van de huurder enige tijd gesloten is geweest als gevolg van de coronamaatregelen. Dit betekent dat de verhuurder in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Nu geen van beide partijen hiervan een verwijt kan worden gemaakt, ligt het in de rede om de nadelige financiële gevolgen van de corona-uitbraak over beide partijen te verdelen, volgens de door de Hoge Raad geformuleerde vastelastenmethode.
Huurder heeft middels een akte een brief in het geding gebracht op grond waarvan de huurder stelt dat de huurprijs moet worden verminderd met € 2.250,40.
De kantonrechter oordeelt echter dat de huurder onvoldoende onderbouwt met welk bedrag de huurprijs moet worden verminderd. In de brief van de huurder wordt een berekening overgelegd, maar die berekening wordt niet onderbouwd met stukken. Daar komt bij dat in de berekening ten onrechte geen onderscheid wordt gemaakt tussen de huur van de winkel- en de woonruimte. Ook baseert de huurder zijn berekening op omzetcijfers van 2021 terwijl de huurovereenkomst al eind 2020 is geëindigd. De kantonrechter wijst het verzoek van huurder om de huurprijs te verminderen dan ook af.
Investeringskosten
Huurder stelt nog meerdere investeringen in het gehuurde te hebben gedaan die hij door het eindigen van de huurovereenkomst niet heeft kunnen terugverdienen. De kantonrechter stelt echter vast dat de huurder op geen enkele wijze onderbouwt welke investeringen hij heeft gedaan en welke gevolgen dit zou moeten hebben voor de vordering op de verhuurder.
Conclusie
De conclusie is dat de door de verhuurder gevorderde huurachterstand wordt toegewezen, minus de borg van € 7.500 en minus een bedrag van € 1.531,35 dat verhuurder huurder heeft aangeboden vanwege de nadelige gevolgen van de corona-maatregelen. Ook de buitengerechtelijke incassokosten en rente worden toegewezen. Ook wordt de huurder in de proceskosten veroordeeld.
Rechtbank Noord-Holland 2 juni 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4531
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 16 juni 2022.