De burgemeester van Rotterdam sluit de woning van een huurder voor de duur van drie maanden na het aantreffen op 24 maart 2023 van een grote hoeveelheid harddrugs (ruim 19,5 kilo) en versnijdingsmiddelen in de woning. De kantonrechter verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder per 23 mei 2023 (terecht) buitengerechtelijk is ontbonden. De huurder wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Gevorderde contractuele boete wordt niet toegewezen omdat sprake is van een oneerlijk beding.

De feiten

Een verhuurder verhuurt sinds 18 augustus 2022 een woning in Rotterdam aan een huurder. De huur bedraagt per 1 juli 2023 € 632,57 per maand. Bij besluit van 16 mei 2023 sluit de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van drie maanden. De reden daarvan was dat er op 24 maart 2023 een grote hoeveelheid harddrugs (ruim 19,5 kilo) en versnijdingsmiddelen in de woning zijn aangetroffen. De huurder dient geen zienswijze en ook geen rechtsmiddel in tegen het besluit. De verhuurder ontbindt per brief van 15 mei 2023 de huurovereenkomst, met ingang van de dag van feitelijke sluiting van de woning. De woning is op 23 mei 2023 gesloten. De huurder is op 24 maart 2023 door de politie aangehouden en bij vonnis van 13 juli 2023 veroordeeld tot een gevangenisstraf van 20 maanden waarvan 8 maanden voorwaardelijk. De verwachte einddatum van de detentie is 17 maart 2024.

De verhuurder vordert onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden, ontruiming van de woning, een gebruikersvergoeding gelijk aan de maandhuur ad. € 632,57 en de contractuele boete van € 2.500 wegens overtreding van de Opiumwet.

Juridisch kader

Onderbouwing vordering

De verhuurder legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat het belang van de verhuurder tot ontruiming zwaarder weegt.

Volgens de huurder is de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Als hij toch moet ontruimen, verzoekt de huurder een ontruimingstermijn tot het einde van het jaar. Daarnaast is volgende de huurder de boetebepaling in de algemene bepalingen een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG.

Oordeel kantonrechter

Buitengerechtelijke ontbinding geldig?

De kantonrechter constateert dat de feiten die hebben geleid tot de woningsluiting ernstig zijn en dat de sluiting zelf onherroepelijk is. De verhuurder voert volgens de kantonrechter terecht aan dat zij als toegelaten instelling ook dient bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten waar zij verhuurt. Drugsactiviteiten zoals deze zetten die leefbaarheid ernstig onder druk. Daarom verklaart de kantonrechter voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden met ingang van 23 mei 2023. De gevorderde ontruiming is naar de mening van de kantonrechter evenredig. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis. De gevorderde betaling van € 632,57 per maand vanaf 1 juli 2023 wordt ook toegewezen.

Boete

Volgens de kantonrechter heeft de huurder terecht aangevoerd dat er in art. 6.12 van de algemene voorwaarden geen onderscheid wordt gemaakt naar de ernst van de overtreding van de Opiumwet. Dit maakt dit beding volgens de kantonrechter een oneerlijk beding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG. De vordering tot betaling van de boete wordt afgewezen.

Rechtbank Rotterdam 1 december 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:11413

Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 15 december 2023.