De kantonrechter overweegt dat een redelijke wetsuitleg van art. 7:271 lid 8 BW met het oog op de bescherming van de huurder, met zich meebrengt dat een beëindigingsovereenkomst pas na het ingaan van de huurovereenkomst, in dit geval na de verlenging van de huur, kan worden gesloten. Een andere uitleg zou betekenen dat het systeem van huurbescherming ondergraven zou kunnen worden. De ontruimingsvordering van de verhuurder wordt afgewezen.
De feiten
De verhuurder (een Hervormde Gemeente) verhuurt aan twee huurders een woning. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 december 2017 voor twee jaar, derhalve tot 15 december 2019. Partijen hebben op 5 september 2019 een beëindigingsovereenkomst gesloten waarbij is overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd tegen 14 december 2022. De huurders hebben de woning (op 14 december 2022) niet verlaten.
Verhuurder vordert in kort geding dat de huurders worden veroordeeld de woning te ontruimen.
Juridisch kader
Onderbouwing vordering
Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen in de beëindigingsovereenkomst van 5 september 2019 hebben afgesproken dat de huurovereenkomst zou eindigen op 14 december 2022. Nu deze termijn is versteken verblijven de huurders zonder recht of titel in de woning.
De huurders concluderen tot afwijzing van de vordering. Volgens de huurders is de beëindigingsovereenkomst nietig en is er op dit moment sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Oordeel kantonrechter
Spoedeisend belang
De verhuurder geeft aan een spoedeisend belang te hebben bij de ontruiming van de woning omdat vanwege haar slechte financiële situatie de verkoop van de woning op korte termijn noodzakelijk is. De kantonrechter overweegt dat hiermee het spoedeisend belang voldoende is gegeven.
Beëindigingsovereenkomst
De kantonrechter overweegt dat op grond van art. 7:271 lid 8 BW een huurovereenkomst kan worden beëindigd met wederzijds goedvinden, nadat de huur is ingegaan. In dat geval gelden de bepalingen van art. 7:271 BW, onder meer de bepaling dat een verlenging van de huurovereenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd, niet. Voor een geldige werking van de beëindigingsovereenkomst dient deze te zijn gesloten nadat de huur is ingegaan. Een redelijke wetsuitleg van voornoemd artikel brengt met het oog op de bescherming van de huurder volgens de kantonrechter met zich dat een dergelijke beëindigingsovereenkomst pas na het ingaan van de huurovereenkomst, in dit geval ná de verlenging van de huur, kan worden gesloten. Een andere uitleg zou betekenen dat het systeem van huurbescherming ondergraven zou kunnen worden.
De kantonrechter overweegt dat de verhuurder de beëindigingsovereenkomst tegen het einde van de eerste huurovereenkomst aan de huurder heeft voorgelegd. De huurders geven aan dat zij geen andere mogelijkheid zagen dan tot ondertekening van de beëindigingsovereenkomst over te gaan, omdat zij anders ‘op straat zouden staan’. Het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dat voorshands moet worden aangenomen dat een beëindigingsovereenkomst die voor of bij het aangaan van de verlengde huurovereenkomst is gesloten, nietig of vernietigbaar is. Hierdoor komt de verhuurder geen beroep toe op de beëindigingsovereenkomst. De huurovereenkomst van 15 december 2017 is na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.
De vorderingen van de verhuurder worden dan ook afgewezen.
Rechtbank Noord-Nederland 7 juni 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:2377
Dit bericht is geschreven door Irwin Dankoor voor het huurrecht tijdschrift ‘Opmaat huurrecht +’ van Sdu en daar eerder gepubliceerd op 23 juni 2023.